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Au sommaire cette semaine
🗞️ Finance Weekly : les cinq faits marquants de la semaine dernière
📊 État des lieux : Les chiffres actuels de l'immobilier neuf
🤔 Débat national : L'utilité de l'immobilier neuf en France
💹 Tendances et prévisions : Régulation des prix et comparaison avec l'ancien
🌿 Normes et coûts : L'impact de la RE2020 et des futures échéances
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🚀 Escalade de violence au Moyen-Orient 🚀 : La branche armée du Hamas a lancé une offensive majeure contre Israël, tirant des centaines de roquettes depuis la bande de Gaza. En réponse, Israël a bombardé Gaza et des combats au sol ont éclaté. Les violences ont entraîné de lourdes pertes des deux côtés, avec des centaines de morts et de blessés. La communauté internationale condamne largement l'offensive et appelle à la désescalade.
♿ Paris 2024 : Focus sur les Paralympiques ♿ : Emmanuel Macron met l'accent sur les Jeux Paralympiques de Paris 2024, cherchant à améliorer la visibilité du handicap. Il participera à la journée paralympique et recevra des sportifs médaillés à l'Élysée. L'objectif est de lutter contre la méconnaissance des sports adaptés. Paris 2024 promet une couverture médiatique accrue et une meilleure accessibilité pour les visiteurs en situation de handicap. Une enveloppe de 100 millions d'euros est prévue pour aider les commerces à s'adapter.
🚄 Le TGV du Futur en Phase de Tests 🚄 : Le "TGV du futur" de la SNCF, promettant une meilleure économie d'énergie et une modularité des sièges, a récemment atteint 320 km/h lors de ses essais. La mise en service est prévue pour début 2025, avec des livraisons étalées sur une décennie. La SNCF a commandé 115 de ces rames pour 3,5 milliards d'euros. Ces trains, fabriqués par Alstom, sont conçus pour être plus écologiques et modulables. Leur homologation est encore en attente auprès de l'ERA.
📈 Vigueur de l'Emploi US Inquiète les Marchés 📉 : L'économie américaine a surpris en créant 336.000 emplois en septembre, dépassant largement les prévisions. Cette forte croissance du marché de l'emploi a suscité des inquiétudes à Wall Street, les investisseurs craignant que cela ne freine la baisse de l'inflation. En conséquence, les taux longs ont augmenté, exacerbant les craintes d'un ralentissement économique. La Réserve fédérale pourrait envisager d'augmenter les taux d'intérêt lors de sa prochaine réunion. Cette situation est toutefois une bonne nouvelle pour le président Joe Biden sur le plan politique.
📈 Cac 40 : Rebond Inattendu Malgré l'Emploi US 📉 : Malgré les inquiétudes suscitées par le rapport sur l'emploi américain de septembre, le Cac 40 a su rebondir en fin de journée. L'économie américaine a créé 336.000 emplois, bien au-delà des prévisions, provoquant des tensions sur le marché obligataire. Néanmoins, le Cac 40 a clôturé en hausse de 0,88%, bien que l'indice ait perdu 1,05% sur la semaine.
💔 L'immobilier neuf face à la crise la plus marquante du siècle
L'immobilier neuf en France est en crise. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : une baisse de 27,3% des autorisations de logements collectifs au T2 2023, un déficit trimestriel de 20 000 logements, soit une chute de 20%. Depuis 2014, les autorisations moyennes sont les plus basses, avec seulement 17 560 par mois, loin des 20 000 habituels. Les mises en vente d'appartements neufs ont chuté de 37,9% et les réservations par les clients de 30,2% au T2 2023. L'estimation des ventes pour 2023 est alarmante : seulement 90 000 logements, contre 160 000 avant la crise du Covid.
Ce marasme a un coût. L'État perd 4 milliards d'euros en recettes de TVA. Les désistements des clients atteignent un taux inquiétant de 50%, contre 13% habituellement. Entre avril 2022 et mars 2023, les réservations de logements neufs ont chuté de près de 40%. Des géants comme Vinci et Nexity ne sont pas épargnés, avec des baisses respectives de 36% et des prévisions de chiffre d'affaires en baisse pour 2023. Altarea a enregistré une perte nette de 18 millions d'euros au premier semestre, tandis que LP Promotion a dû emprunter 34 millions pour faire face à la crise.
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPI) rappelle que les promoteurs contribuent à 2 millions d'emplois. Mais avec la suppression du prêt à taux zéro et le choc du marché du neuf, le secteur est en danger. La FPI alerte sur une perte prévue de 300 000 emplois d'ici fin 2025. Chaque logement construit génère en moyenne 40 000 euros de recettes de TVA. Mais avec la baisse des constructions, les recettes s'évaporent, et les locataires peinent à devenir propriétaires, aggravant la crise de disponibilité.
La question se pose : le neuf est-il nécessaire en France ? Assurément, c'est un pan vital de l'économie française. Mais face à la montée des coûts, aux normes comme la RE2020 et à l'impact des décisions gouvernementales, le secteur est à la peine. Les solutions ? Aides à la primo-accession, lois fiscales ciblées, et surtout, une prise de conscience de l'urgence de la situation.
📊 État des lieux : Les chiffres actuels de l'immobilier neuf
Au deuxième trimestre 2023, les autorisations de logements collectifs ont chuté. Cette baisse s'inscrit dans une tendance plus large, avec un déficit trimestriel de logements (tous types confondus) atteignant 20 000 unités autorisées, soit une diminution de 20%. Pour mettre ces chiffres en perspective, depuis 2014, les autorisations mensuelles moyennes étaient d'environ 20 000. Aujourd'hui, elles sont tombées à leur plus bas niveau, avec seulement 17 560 autorisations par mois.
Les projections pour l'année entière sont tout aussi sombres, avec une estimation de seulement 90 000 logements vendus en 2023, contre 160 000 avant la crise du Covid. Cette baisse drastique des ventes représente un manque à gagner considérable pour l'État, avec une perte estimée à 4 milliards d'euros en recettes de TVA.
La confiance des clients semble également être ébranlée. Le taux de désistement a atteint un niveau alarmant de près de 50%, contre un taux habituel de 13%. De plus, les réservations de logements neufs ont chuté de près de 40% entre avril 2022 et mars 2023. Même les grands acteurs du marché, tels que Vinci, ont ressenti l'impact, avec une baisse des réservations de 36%. Nexity, quant à lui, prévoit un chiffre d'affaires de 4,3 milliards d'euros pour 2023, en deçà de son objectif initial de 4,5 milliards. Altarea n'est pas en reste, ayant enregistré une perte nette de 18 millions d'euros au premier semestre, par rapport à un bénéfice de 327 millions l'année précédente. LP Promotion, dans une tentative de naviguer à travers cette crise, a emprunté 34 millions d'euros.
La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FPI) souligne l'importance du secteur, rappelant que les promoteurs soutiennent directement ou indirectement près de 2 millions d'emplois en France. Cependant, un autre problème se profile à l'horizon : le CCMI, qui contribue historiquement à la construction de 100 à 150 000 unités par an, risque d'être affecté par la suppression du prêt à taux zéro, en plus des défis actuels du marché du neuf.
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Voici la vidéo que nous avons tourné avec l’équipe composée de Sylvain Levy-Valensi (présentateur), Olivier Lendrevie (CEO Moneysmart), Jérémie Banon (Immosolo) et Vincent Belhacene (Côté Neuf).
🤔 Débat national : L'utilité de l'immobilier neuf en France
L'immobilier neuf occupe une place centrale dans le paysage économique et social français. Au-delà de la simple construction de bâtiments, il répond à un besoin fondamental : celui de loger la population. Face à une demande croissante de logements, l'immobilier neuf se présente comme une solution incontournable pour pallier le manque d'habitations disponibles. Que ce soit pour les familles souhaitant acquérir leur résidence principale ou pour celles cherchant à louer, le secteur du neuf offre des opportunités et des choix adaptés à chacun.
Mais l'importance de l'immobilier neuf ne s'arrête pas là. Il est également un moteur économique majeur. En effet, ce secteur génère près de 2 millions d'emplois, qu'ils soient directs, comme les ouvriers sur les chantiers, ou indirects, à travers toute la chaîne de valeur, de la conception à la vente. Ces emplois contribuent non seulement à la prospérité économique du pays, mais aussi à la stabilité sociale en offrant des débouchés professionnels à de nombreux Français.
De plus, l'immobilier neuf est une source considérable de revenus pour l'État à travers la TVA. Ces recettes fiscales sont essentielles pour financer de nombreux services publics et infrastructures.
En somme, l'immobilier neuf n'est pas seulement nécessaire, il est vital. Il répond à des besoins primordiaux : se loger, travailler et contribuer à l'économie nationale. Dans un contexte de débats nationaux sur l'avenir de notre pays, reconnaître et soutenir le rôle de l'immobilier neuf est plus que jamais crucial.
💹 Tendances et prévisions : Régulation des prix et comparaison avec l'ancien
L'immobilier neuf en France est actuellement confronté à une série de défis qui ont un impact direct sur les prix et la rentabilité des projets. L'un des phénomènes marquants est la vente bradée de logements neufs, une conséquence directe des stocks accumulés que les promoteurs peinent à écouler. Cette situation met en évidence la pression croissante sur les promoteurs pour vendre rapidement, même si cela signifie réduire les marges.
Le prix du foncier joue un rôle crucial dans la détermination des prix de vente des promoteurs immobiliers. En effet, le foncier représente environ 30% du chiffre d'affaires d'un projet immobilier. Sa valeur fluctue en fonction des régions et des spécificités géographiques. Par exemple, les coûts associés à un projet en Rhône-Alpes seront nettement supérieurs à ceux d'un projet en Nouvelle-Aquitaine, et les coûts en montagne surpassent ceux en plaine.
Les coûts des travaux de construction varient également en fonction de la région et du type de construction. En moyenne, le coût des travaux s'élève à environ 2000 € par mètre carré. Cependant, divers facteurs ont contribué à une augmentation de ces coûts. Les normes de construction récentes, combinées aux difficultés d'approvisionnement liées à la pandémie de COVID-19, ont entraîné une hausse globale des coûts de travaux d'environ 10 %.
La commercialisation d'un projet immobilier neuf engendre également des coûts, qui varient entre 5 et 8 % du chiffre d'affaires. Ces coûts dépendent de la stratégie de vente adoptée par le promoteur, qu'elle soit internalisée ou externalisée, ainsi que des efforts de marketing déployés pour promouvoir le projet.
Malgré ces coûts importants, les marges des promoteurs sont de plus en plus réduites. Historiquement, une marge de 7 % du chiffre d'affaires était considérée comme standard, reflétant à la fois le risque associé à la promotion immobilière et les fonds propres initialement investis. Cette marge joue un rôle essentiel dans le financement des projets auprès des organismes bancaires. Elle sert d'amortisseur contre les risques financiers. Cependant, cette marge s'est considérablement réduite ces dernières années.
Le financement des projets immobiliers se fait principalement via des crédits promotion, qui fonctionnent comme des découverts bancaires. Ces crédits permettent aux promoteurs de financer les travaux en parallèle des appels de fonds reçus. Les banques accordent généralement des découverts allant de 3 à 5 millions d'euros, en fonction du projet. Le taux d'intérêt de ces crédits est basé sur l'Euribor à 3 mois, auquel s'ajoute la marge de la banque. Par exemple, en juillet 2022, l'Euribor à 3 mois était à -0,5%, ce qui signifie que le coût du crédit était de 2%. Actuellement, avec l'Euribor à 4%, le taux d'intérêt s'élève à 6%.
Face à ces défis et à cette complexité financière, les promoteurs immobiliers doivent faire preuve de prudence et d'innovation pour maintenir la viabilité de leurs projets.
L’impact du social sur les bilans promoteurs : Un point que nous avons relevé lors de l'émission est l’impact la norme SRU sur les nouveaux projets immobiliers. Une ville doit veiller à avoir un pourcentage de social. De fait, elle se base sur les nouveaux projets pour permettre la production. Le souci est qu’en plus de délivrer le Permis de construire, elle est souvent impliquée dans la gestion du bailleur social. Elle fixe donc les prix à sa guise et ces prix sont souvent des prix qui sont à perte. Du coup, le promoteur pour pouvoir équilibrer son bilan fait porter la charge du social sur le prix de vente final du privé. On estime un surtout allant de 15 % à 20 %. Vous avez bien lu, un immeuble sans social couterait moins cher.
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🌿 Normes et coûts : L'impact de la RE2020 et des futures échéances
La transition écologique est au cœur des préoccupations mondiales, et la France ne fait pas exception. Dans le secteur de l'immobilier, cette prise de conscience s'est traduite par l'introduction de normes environnementales de plus en plus strictes, visant à réduire l'empreinte carbone des bâtiments. La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) en est un exemple emblématique. Si l'objectif de ces normes est louable, leur mise en œuvre soulève de nombreuses interrogations, notamment en ce qui concerne leur impact sur les coûts de construction et la faisabilité des projets immobiliers.
La RE2020 : une norme ambitieuse
La RE2020, successeur de la RT2012, vise à établir des standards élevés en matière de performance énergétique pour les constructions neuves. Elle impose des exigences accrues en matière d'isolation, de chauffage, de ventilation et d'utilisation d'énergies renouvelables. Si ces normes visent à rendre les bâtiments plus éco-responsables, elles introduisent également une complexité supplémentaire dans le processus de construction.
Des coûts en hausse
L'adoption de la RE2020 a un impact direct sur les coûts de construction. Les matériaux nécessaires pour répondre aux exigences de cette réglementation sont souvent plus coûteux que leurs équivalents traditionnels. De plus, la mise en œuvre de solutions énergétiques innovantes, telles que les panneaux solaires ou les pompes à chaleur, représente un investissement initial conséquent. Ces coûts supplémentaires sont inévitablement répercutés sur le prix final des logements, rendant l'immobilier neuf potentiellement moins accessible pour une partie de la population.
Des contraintes techniques et opérationnelles
Au-delà des coûts, la RE2020 introduit des contraintes techniques qui peuvent compliquer la réalisation de certains projets. Par exemple, dans les zones urbaines denses où l'espace est limité, il peut être difficile d'intégrer des solutions énergétiques renouvelables tout en respectant les normes d'urbanisme. De plus, la formation des professionnels du bâtiment à ces nouvelles normes demande du temps et des ressources, ce qui peut ralentir le rythme des constructions.
Comparaison avec les normes précédentes
Si la RT2012 avait déjà introduit des exigences en matière de performance énergétique, la RE2020 va plus loin, en intégrant notamment la notion d'empreinte carbone sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment. Cette approche globale, bien que nécessaire pour lutter contre le changement climatique, rend la conception et la réalisation des projets plus exigeantes. Les promoteurs sont ainsi confrontés à un double défi : respecter ces normes tout en garantissant la rentabilité de leurs opérations.
Des échéances à venir
La RE2020 n'est que la première étape d'une série de réglementations futures qui devraient voir le jour dans les prochaines années. Ces futures échéances, bien que non encore définies, pourraient imposer des normes encore plus strictes, accentuant les défis auxquels sont confrontés les acteurs de l'immobilier.
Un débat nécessaire
Face à ces enjeux, un débat s'impose sur l'équilibre à trouver entre les impératifs écologiques et les réalités économiques du secteur immobilier. Si personne ne conteste la nécessité de construire des bâtiments plus respectueux de l'environnement, la question de la faisabilité de ces normes demeure. Les acteurs du secteur, tout en reconnaissant l'importance de la transition écologique, soulignent les contraintes très lourdes imposées par la RE2020.
Vers une adaptation des normes ?
Face à ces défis, il est possible que des ajustements soient apportés à la RE2020 ou aux normes futures. Ces ajustements pourraient prendre la forme d'assouplissements sur certaines exigences ou de mesures d'accompagnement pour aider les promoteurs à faire face aux coûts supplémentaires. Quoi qu'il en soit, le secteur de l'immobilier est à un tournant, et les décisions prises aujourd'hui auront un impact durable sur l'avenir du bâtiment en France.
🌟 Vers un avenir résilient : L'immobilier neuf à la croisée des chemins 🌟
L'immobilier neuf en France traverse une période de turbulence sans précédent, confronté à des défis majeurs tant sur le plan économique qu'écologique. Les chiffres récents témoignent d'une baisse significative des autorisations, des ventes et des réservations, reflétant une crise profonde du secteur. Les impacts économiques sont palpables, avec des pertes considérables pour l'État et des géants de l'industrie qui peinent à maintenir leurs marges.
Parallèlement, la transition écologique, bien que nécessaire, impose des normes de plus en plus strictes, comme la RE2020, qui augmentent les coûts de construction et complexifient les projets. Ces normes, bien qu'essentielles pour un avenir durable, nécessitent une réflexion approfondie pour garantir un équilibre entre les impératifs environnementaux et les réalités économiques.
Face à ces enjeux, le secteur immobilier doit se réinventer. Il est impératif de trouver des solutions innovantes pour répondre aux exigences écologiques tout en garantissant la viabilité économique des projets. Cela nécessitera une collaboration étroite entre les acteurs de l'industrie, les décideurs politiques et les citoyens. Nous avons joué à l’exercice de trouver des solutions pour le domaine, vous les avez dans les deux vidéos.
En conclusion, l'immobilier neuf, malgré les défis actuels, reste un pilier essentiel de l'économie française. Avec une vision claire, une adaptation aux nouvelles réalités et une volonté collective de surmonter les obstacles, le secteur peut espérer un avenir plus résilient et prospère. La route sera longue et semée d'embûches, mais avec détermination et innovation, l'immobilier neuf peut se forger un avenir prometteur au cœur de la France de demain. 🏡🌱
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