🏠 Ton abonnement à la salle que tu n'utilises pas ? Résilie-le et investis dans ce T1 à Toulouse pour moins cher.
#99, Savoir reconnaître les opportunités
Le résumé pour les plus pressés :
📍 Localisation : quartier Croix Daurade à Toulouse. Métro à 300 m, facs à proximité, 122 000 étudiants dans la ville. Le profil locataire idéal.
🏠 Le bien : T1 de 30 m² avec terrasse de 12 m², parking en sous-sol, copropriété récente (2014), DPE C. Prix négocié 11 000 € sous le prix affiché.
🔧 Clés en main : travaux + ameublement complet inclus (15 080 €). Sols, home staging, création coin nuit, clim réversible, mobilier. Tu n’as rien à faire.
💰 Projet global : 122 775 € tout compris (bien + notaire + travaux + mobilier + ingénierie).
📈 Rentabilité : loyer 700 € HC, revenus nets 515 €/mois, rentabilité brute 7,9 %. Avec un financement sur 25 ans, l’effort d’épargne tombe à 28 €/mois.
🎯 TRI estimé : 8,33 % sur 25 ans. Tu mets 15 000 € d’apport, tu sors 28 €/mois, et tu récupères un bien à 138 000 € dans 25 ans.
Soyons honnêtes deux secondes.
Ton abonnement à la salle de sport, tu le paies tous les mois. 30 €, 40 €, parfois plus. Et tu y vas combien de fois par mois ? Une fois ? Deux fois ? Jamais depuis février ?
Ce n’est pas un jugement. On est tous pareils. On s’inscrit en janvier avec les meilleures intentions du monde, et en mars l’application nous envoie des notifications qu’on ignore superbement.
Maintenant, imagine que tu prennes ces 30-40 €/mois et que tu les mettes ailleurs. Pas dans un Livret A qui te rapporte des cacahuètes. Pas dans un énième abonnement que tu n’utiliseras pas. Non : dans un appartement. Un vrai. À Toulouse. Qui se loue, qui se rembourse quasiment tout seul, et qui vaudra 138 000 € dans 25 ans.
C’est exactement ce que je te propose aujourd’hui. Un T1 dans le quartier Croix Daurade, sourcé, négocié et préparé par Florian Nicolas, associé Nyko Toulouse. Florian et son équipe ont fait tout le boulot : trouver le bien, négocier 11 000 € de décote, coordonner les travaux, sélectionner le mobilier. Toi, tu signes chez le notaire et tu récupères les clés d’un appartement prêt à louer.
Projet global : 122 775 €. Effort d’épargne mensuel : 28 €. Moins cher que ta salle de sport. Et infiniment plus rentable.
👉 [Je suis intéressé](LIEN À INSÉRER)
🔧 Le travail de Nyko Toulouse : du sourcing à la remise des clés
Avant de te parler du bien, je veux te parler de ceux qui l’ont trouvé. Parce que c’est ça qui fait la différence entre un “bon plan” sur LeBonCoin et un vrai investissement clés en main.
Florian Nicolas est associé Nyko à Toulouse. Avec son équipe, il passe ses journées à :
→ Sourcer des biens qui correspondent aux critères d’un bon investissement LMNP (emplacement, prix, potentiel locatif, état général)
→ Négocier les prix avec les vendeurs (ici : 11 000 € de décote sur le prix affiché)
→ Coordonner les travaux avec des artisans de confiance (pas de mauvaise surprise, pas de chantier qui traîne)
→ Sélectionner le mobilier pour maximiser l’attractivité locative et justifier un loyer premium
→ Gérer la mise en location avec des partenaires locaux qui connaissent le marché toulousain
Concrètement, qu’est-ce que ça change pour toi ?
Tu ne passes pas 6 mois à chercher un bien. Tu ne négocies pas toi-même avec un vendeur qui ne veut rien lâcher. Tu ne gères pas 3 artisans qui se renvoient la balle. Tu ne fais pas 12 allers-retours chez IKEA pour meubler. Tu ne cherches pas un gestionnaire locatif fiable sur Google.
Tu signes. Ils livrent.
Le bien que je te présente aujourd’hui, c’est le résultat de ce travail. Florian l’a identifié, visité, analysé, négocié. Son équipe a chiffré les travaux, sélectionné les prestataires, défini le programme d’ameublement. Tout est calé. Il ne manque que l’investisseur.
📍 Pourquoi Toulouse (et pourquoi ce quartier)
Parlons maintenant de la ville et du quartier. Parce qu’un investissement immobilier, c’est d’abord un pari sur un territoire.
Toulouse en quelques chiffres :
→ 1 386 000 habitants dans l’aire urbaine (4ème ville de France)
→ 51 603 entreprises implantées
→ 122 000 étudiants (3ème ville étudiante de France)
→ Siège d’Airbus, du CNES, de nombreuses entreprises aéronautiques et spatiales
→ Croissance démographique parmi les plus fortes de France depuis 20 ans
Toulouse, c’est une ville qui attire. Des jeunes actifs, des étudiants, des familles. La demande locative y est structurellement forte, et le marché reste plus accessible que Paris, Lyon ou Bordeaux.
Le quartier Croix Daurade :
Le bien est situé dans le secteur Croix Daurade, au nord de Toulouse. Soyons clairs : ce n’est pas le centre-ville, ce n’est pas les Carmes ou Saint-Étienne. C’est un quartier accessible financièrement, et c’est précisément pour ça qu’il est intéressant pour un investisseur.
Ce que le quartier offre :
→ Métro ligne B à 300 m
→ Bus à 300 m
→ Périphérique à moins de 5 minutes en voiture
→ Proximité des facs et écoles supérieures (université Paul Sabatier, écoles d’ingénieurs…)
→ Commerces, restaurants, cinéma, marché couvert dans le cœur de quartier
C’est un quartier qui séduit les étudiants (proximité des campus, loyers raisonnables), les jeunes actifs (accès rapide au centre-ville et aux zones d’emploi), et les familles (qualité de vie, espaces verts, écoles). Bref : une demande locative diversifiée, ce qui limite le risque de vacance.
Et surtout : un studio à moins de 100 000 € dans une grande métropole française, c’est devenu introuvable.
À Paris, tu ne trouves pas un placard à ce prix. À Lyon ou Bordeaux, c’est compliqué. Ici, tu achètes un T1 récent (2014), bien desservi, avec terrasse et parking, pour 95 000 €. C’est le genre de prix qu’on ne voit plus. Et c’est pour ça que ce lot est intéressant.
🏠 Le bien : T1 avec terrasse, parking, DPE C
Passons au concret. Voici les caractéristiques du logement :
Typologie :
→ Appartement T1 (studio avec coin nuit séparé après travaux)
→ 30 m² de surface habitable
→ Terrasse de 12 m² (un vrai plus pour la location) → 1er étage
→ Place de parking en sous-sol incluse
L’immeuble :
→ Copropriété de 59 logements sécurisée
→ Construction récente : 2014
→ DPE C (pas de travaux énergétiques à prévoir, pas de risque d’interdiction de location)
Le programme de travaux prévu par Nyko Toulouse :
Le bien est actuellement vide et nécessite quelques travaux de rafraîchissement et d’optimisation pour maximiser le loyer en meublé. Voici ce que l’équipe de Florian a prévu :
→ Reprise des sols (changement du revêtement)
→ Home staging cuisine et salle de bain (modernisation à moindre coût, impact visuel maximum)
→ Création d’une cloison coin nuit (pour transformer le studio en T1 bis fonctionnel)
→ Pose d’une climatisation réversible (indispensable à Toulouse l’été, argument locatif différenciant)
→ Pack mobilier et décoration complet (électroménager cuisine inclus)
L’objectif : livrer un bien clés en main, prêt à louer, avec un ameublement de qualité qui justifie un loyer premium et attire des locataires soigneux. Pas un appartement “investisseur” meublé au rabais. Un vrai logement où les gens ont envie de vivre.
💰 Les chiffres du projet
Voici le budget détaillé du projet :
Acquisition :
→ Prix du bien : 95 000 € (prix affiché 106 000 €, soit 11 000 € de décote négociée par Florian)
→ Frais de notaire : 7 695 €
→ Frais d’ingénierie Nyko : 5 000 €
Travaux et ameublement :
→ Travaux : 9 290 €
→ Ameublement (électroménager inclus) : 5 790 €
Total projet : 122 775 €
C’est le coût global, tout compris. Pas de mauvaise surprise, pas de “ah oui mais il faut aussi payer ça”. Le prix intègre l’acquisition, les frais, les travaux, le mobilier, et l’accompagnement Nyko.
Je le répète : un studio à moins de 100 000 € dans la 4ème ville de France, avec métro, parking et terrasse, c’est du jamais vu en 2026. Florian a dû fouiller pour trouver ce lot. Et négocier dur pour obtenir cette décote.
Côté location :
→ Loyer prévu : 700 € hors charges
→ Charges payées par le locataire : 50 €
→ Loyer charges comprises : 750 €
Charges propriétaire (mensuelles) :
→ Assurance PNO + comptable LMNP : 30 €
→ Taxe foncière (lissée) : 65 €
→ Charges de copropriété : 75 €
→ Gestion locative : 65 €
Revenus locatifs nets : 515 €/mois
Rentabilité brute : 7,9 % (calculée sur le coût global hors frais de notaire et d’ingénierie)
C’est une rentabilité solide pour un bien récent, bien situé, avec parking, dans une grande métropole. On n’est pas sur du 10 % en zone rurale avec tous les risques que ça comporte. On est sur du 7,9 % sécurisé dans un marché profond.
🏦 Le financement : 28 €/mois, moins cher que ta salle de sport
C’est là que ça devient intéressant. Voici une simulation de financement sur la base d’un profil classique :
Hypothèses :
→ Projet : 122 775 €
→ Apport : 15 000 €
→ Montant emprunté : 109 610 €
→ Frais de garantie et dossier : 1 835 €
→ Taux : 3,40 % (assurance emprunteur incluse)
→ Durée : 25 ans
Mensualité de crédit : 543 €
Calcul de l’effort d’épargne :
→ Revenus locatifs nets : 515 €
→ Mensualité de crédit : 543 €
→ Effort d’épargne : 28 €/mois
28 €. Vingt-huit euros. C’est ce qu’il te reste à financer de ta poche, toutes charges payées, pour rembourser un crédit qui te permet de détenir un bien immobilier à Toulouse.
Pour te donner une idée :
→ Un abonnement Basic Fit : 30-40 €/mois
→ Un abonnement Netflix + Spotify : 25 €/mois
→ Un café par jour au bureau : 60 €/mois
Tu paies probablement plus cher pour des trucs que tu n’utilises même pas. Ici, tu paies moins, et tu te construis un patrimoine.
Et encore : si les taux baissent de 1 point dans les années qui viennent, tu peux renégocier et économiser environ 95 €/mois sur ta mensualité. À ce moment-là, le bien s’autofinance complètement, voire dégage du cashflow positif.
📊 Le TRI : ce que tu gagnes vraiment sur 25 ans
Le TRI (Taux de Rendement Interne), c’est l’indicateur qui compte vraiment pour évaluer la performance globale d’un investissement immobilier. Il prend en compte tout : l’apport initial, les mensualités, les loyers perçus, et la valeur de revente.
Hypothèses retenues :
→ Apport initial : 15 000 €
→ Effort d’épargne mensuel : 28 €
→ Durée : 25 ans
→ Revalorisation du bien : +0,5 %/an (hypothèse très prudente)
→ Prix de revente estimé : 138 399 €
Résultats :
→ TRI annuel : 8,33 % → Multiple : 5,91x la mise totale → Gain net : +115 000 € de plus-value
Concrètement, tu mets 15 000 € d’apport + 8 400 € d’épargne cumulée sur 25 ans (28 € x 12 x 25). Soit un total investi de 23 400 €. Et tu récupères un bien qui vaut 138 399 €, libre de tout crédit.
C’est la magie de l’effet de levier immobilier : tu utilises l’argent de la banque et les loyers du locataire pour te constituer un patrimoine. Et en LMNP, tu ne paies quasiment pas d’impôts sur les loyers grâce à l’amortissement comptable.
🧾 Pourquoi le LMNP, en 2 minutes
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est le régime fiscal le plus avantageux pour l’investissement locatif résidentiel. Voici pourquoi :
Le principe : Tu loues un bien meublé (bail de 1 an renouvelable, ou 9 mois pour un étudiant). Tu déclares tes revenus dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas dans les revenus fonciers.
L’avantage fiscal majeur : l’amortissement
En LMNP au régime réel, tu peux amortir comptablement le prix du bien, les travaux, et le mobilier. Cet amortissement vient en déduction de tes revenus locatifs. Résultat : pendant de nombreuses années, tu affiches un résultat fiscal proche de zéro, voire négatif.
En clair : tu touches des loyers, mais tu ne paies pas d’impôts dessus. Ou très peu.
C’est complètement légal, et c’est ce qui rend le LMNP aussi attractif. Un bien en location nue au même loyer te coûterait bien plus cher en fiscalité.
Le bonus du meublé :
En location meublée, tu peux facturer un loyer 25 à 30 % plus élevé qu’en location nue, pour une surface équivalente. Le locataire paie ce premium parce qu’il n’a pas à acheter de meubles, et qu’il peut s’installer immédiatement.
👀 Avis Cash Conseils
Ce lot coche toutes les cases de ce que je considère comme un bon investissement LMNP :
Ce qui me plaît :
→ Prix imbattable : un studio à moins de 100 000 € dans une grande métropole française, avec métro, parking et terrasse, c’est introuvable en 2026. C’est LE point fort de ce lot.
→ Emplacement pragmatique : Ce n’est pas le quartier le plus sexy de Toulouse, mais c’est un quartier accessible, bien desservi, avec une vraie demande locative (étudiants, jeunes actifs). Exactement ce qu’il faut pour du locatif.
→ Bien récent : construction 2014, DPE C, pas de travaux lourds, pas de risque réglementaire sur la performance énergétique
→ Décote négociée : 11 000 € sous le prix affiché, grâce au travail de Florian → Vraiment clés en main : sourcing, négociation, travaux, ameublement, tout est géré par Nyko Toulouse. Ce n’est pas du “on te trouve un bien et démerde-toi”. C’est un accompagnement de A à Z.
→ Effort d’épargne ridicule : 28 €/mois, moins cher que ton abonnement à la salle
→ TRI attractif : 8,33 % sur 25 ans avec des hypothèses conservatrices
Ce qu’il faut garder en tête :
→ C’est un T1 : le turnover locatif sera plus élevé qu’un T3 familial (bail d’1 an renouvelable, locataires qui bougent)
→ La gestion locative est externalisée (65 €/mois), c’est le prix de la tranquillité
→ L’apport de 15 000 € est nécessaire pour obtenir un bon taux et limiter l’effort d’épargne
Pour qui c’est adapté :
→ Tu veux te lancer dans l’investissement locatif sans y passer tes week-ends
→ Tu as 15 000 à 20 000 € d’épargne disponible pour l’apport
→ Tu cherches un placement long terme avec un bon rendement ajusté du risque
→ Tu veux profiter de la fiscalité LMNP avant que le gouvernement ne décide d’y toucher (ça finira par arriver)
→ Tu veux être accompagné par des gens qui connaissent leur marché (Florian est sur Toulouse depuis des années)
Pour qui ce n’est PAS adapté :
→ Tu n’as pas d’épargne de précaution (garde au moins 3 à 6 mois de dépenses de côté)
→ Tu veux du cashflow immédiat important (ici c’est 28 €/mois d’effort, pas de cashflow positif)
→ Tu n’es pas prêt à t’engager sur 25 ans
Si tu te reconnais dans le premier profil et que ce bien t’intéresse, tu peux prendre contact avec Florian et l’équipe Nyko Toulouse via le lien ci-dessous. On t’enverra le dossier complet et on pourra en discuter ensemble.
👉 [Je veux échanger avec Nyko Toulouse](LIEN À INSÉRER)
Nicolas
Ce contenu présente une opportunité d’investissement sourcée par Nyko Toulouse. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les projections de rentabilité et de TRI sont basées sur des hypothèses qui peuvent évoluer (loyers, valorisation, taux d’intérêt). Tout investissement immobilier comporte des risques : vacance locative, impayés, travaux imprévus, évolution du marché. Avant de t’engager, assure-toi que ce projet correspond à ta situation patrimoniale et à tes objectifs.