🚀 Marché immobilier français : Rentrée explosive! 💥 Décryptage

#47, C'est le feu

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Voici l’élément central de la newsletter, la vidéo de l’émission L’immobilier sans compromis de Lundi dernier

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Au sommaire cette semaine

🗞️ Finance Weekly : les cinq faits marquants de la semaine dernière

💰 Le Marché Immobilier sous tension - Contexte

🇫🇷 Vincent Belhacene Ministre du Logement ! Sa vision 🇫🇷

Olivier Lendrevie 🧙‍♂️ voit l'avenir avec nos amis suédois 🇸🇪...

🎁 La vidéo de l’émission

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🚫💼 Assurance-vie en France: Réforme majeure des unités de compte! : Sous la directive de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), les assureurs français sont poussés à stopper la commercialisation des unités de compte (UC) jugées trop onéreuses par rapport à leurs performances et risques. Ces UC représentent environ un quart des 1.900 milliards d'euros de l'assurance-vie en France. Près de 10% des UC pourraient être affectées, impactant 5% à 7% des 470 milliards d'euros d'UC. Cette décision influencera les revenus des fonds, estimés entre 6 et 7 milliards d'euros. La réforme touche l'ensemble de la chaîne, des assureurs aux gestionnaires d'actifs.

🌙🏥 Augmentation salariale pour les soignants travaillant la nuit et le week-end : Face à la crise hospitalière et aux pénuries de personnel, le gouvernement français augmente la rémunération des soignants travaillant la nuit, le week-end et les jours fériés. Cette initiative, d'un coût de 1,1 milliard d'euros par an, vise à fidéliser le personnel et à éviter la fermeture de lits. Les médecins en garde recevront 50% de plus, et cette hausse s'étendra également au secteur privé. Les aides-soignants et infirmiers bénéficieront d'une hausse de 25% pour le travail de nuit et de 20% pour les jours fériés. Ces mesures sont saluées par les professionnels de la santé.

📉💱 Pékin face au double défi monétaire et de croissance : Pékin tente de soutenir sa monnaie, le renminbi, tout en stimulant la croissance économique. Malgré les mesures prises, le renminbi a perdu de sa valeur face à plusieurs devises majeures. La Banque Populaire de Chine intervient pour stabiliser la monnaie, mais les exportateurs anticipent une possible dévaluation. Cette situation rappelle les défis économiques de l'été 2015.

📉🚗 Constructeurs de véhicules électriques en difficulté sur le marché boursier : Les constructeurs de véhicules électriques connaissent des difficultés en Bourse, avec une progression modeste malgré l'essor du secteur. Tesla, malgré une hausse cette année, reste loin de son pic de 2021. La concurrence accrue, notamment en Chine, et l'incertitude sur l'avenir des constructeurs traditionnels pèsent sur le marché. Les investisseurs montrent une méfiance croissante envers le secteur malgré son potentiel.

📉📅 Le "redoutable" mois de septembre débute mal pour le CAC 40 : Septembre, traditionnellement un mois difficile en Bourse, commence avec une baisse pour le CAC 40 de 0,27%. Malgré une progression des marchés américains, le CAC 40 est affecté par des performances décevantes de grandes entreprises comme Renault et LVMH. Les chiffres de l'emploi aux États-Unis suggèrent une possible pause dans la hausse des taux par la Réserve fédérale. Les experts prévoient une possible baisse des taux d'intérêt américains au premier semestre 2024.

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Lundi dernier, j’ai eu la chance de tourner l’émission “L’immobilier sans Compromis” à la Rencontre des Entrepreneurs de France. La REF a fêté sa cinquième édition ! Elle est devenue incontournable, le lieu de tous les débats, dans un esprit de convivialité. Forte de son succès grandissant, #LaREF23 est revenue avec un programme exceptionnel. En clair, c’est le lieu de rencontres des entrepreneurs en connexion avec le MEDEF.

Je me suis fait tout petit, 150 participants, 30 débats, et des invités comme Mme Elisabeth Borne. Mais cela ne nous a pas empêché de réaliser notre émission qui a pointé du doigt la rentrée immobilière qui est sous le signe d’une très forte tension. Durant 45 minutes, j’ai pu débattre avec Vincent Belhacene, Olivier Lendrevie et Sylvain Levy-Valensi sur le sujet. 45 Minutes, on peut se dire que c’est long, mais honnêtement on aurait pu y passer des heures. Je me dis donc que je vais vous redonner un accès à l’émission, mais aussi vous donner quasiment tout le contenu que nous avions préparé.

Le Marché Immobilier sous tension - Contexte

Je vais commencer par vous expliquer le contexte et vous donner des chiffres, et des sources de tout ce que nous avons pu voir en analyser. La rentrée 2023 est marquée par une tension sans précédent sur le marché locatif français. Alors que chaque automne connaît une hausse de la demande de logements avec le retour des étudiants, cette année, la situation est exacerbée. Les étudiants et les actifs peinent à trouver un logement, avec une offre qui s'est considérablement réduite. Les visites de studios à Paris peuvent rassembler jusqu'à quarante personnes, illustrant la compétitivité féroce pour obtenir un toit. Samuel Berrih, agent immobilier à Paris, et Laetitia Caron, directrice générale du site d'annonces immobilières PAP, confirment que cette tension est inédite. Le nombre d'annonces a diminué de 15% par rapport à l'année précédente, tandis que les demandes ont augmenté de 17%. Les offres, déjà rares, sont immédiatement prises d'assaut, avec des candidats appelant à toute heure pour obtenir un logement.

Le Figaro - https://www.lefigaro.fr/conjoncture/la-crise-de-l-immobilier-se-propage-a-la-location-20230829

Ce phénomène de tension ne se limite pas à la capitale. D'autres grandes villes universitaires comme Lyon, Rennes, Bordeaux et Strasbourg sont également touchées. Même des villes plus petites, comme Angers, ressentent cette pression, avec seulement 50 studios disponibles à la location. La situation est encore plus critique pour les appartements de type T3. Arnaud Hacquart, fondateur du site imodirect.fr, souligne que cette pénurie est désormais un phénomène national.

🚫🏠 Logement étudiant : Une quête impossible ?!

Une difficulté telle que 31% des moins de 35 ans ont dû retarder leur passage à une vie autonome et 20% déclarent être retournés vivre chez leurs parents en raison de l'augmentation du coût du logement. 26% affirment avoir été obligés de retarder leurs projets de reconversion professionnelle, 14% de refuser un emploi ou encore 12% de renoncer à poursuivre leurs études.

• 14% ont été obligés de refuser un emploi

Plus globalement, le logement, frein à l’emploi, ferme les portes de l’avenir d’une part significative de la jeunesse. Faute de pouvoir se loger à un prix juste :

• 26% ont été obligés de retarder leurs projets de reconversion professionnelle.

• 22% ont renoncé à s’orienter vers des métiers en tension en raison du décalage entre les salaires proposés et le coût du logement.

• 14% ont été obligés de refuser un emploi.

• 12% été obligés de refuser une formation.

Selon une étude OpinionWay pour Wellow, 88% des jeunes de moins de 35 ans considèrent que trouver un logement est un véritable défi. En conséquence, 12% ont dû abandonner leurs études et 20% sont retournés chez leurs parents à cause de la hausse des coûts du logement. De nombreux jeunes dénoncent également les critères de sélection stricts imposés par les propriétaires.

Face à la pénurie de logements abordables, de nombreux jeunes adultes rencontrent des difficultés majeures pour se loger. Selon des sources fiables, 12% des jeunes ont dû renoncer à leurs études faute de logement. Cette situation alarmante met en lumière la nécessité d'une intervention urgente des autorités et des professionnels du secteur. Les experts s'accordent à dire que la crise du logement impacte directement la santé, le bien-être et l'avenir professionnel de ces jeunes. Les ressources locales, bien que présentes, semblent insuffisantes pour répondre à cette demande croissante.

📻🌆 Marché locatif en crise : Les grandes villes françaises en alerte !

Le marché locatif des grandes villes françaises traverse une période tumultueuse. Selon les données récentes, le nombre de mandats de location a été divisé par trois par rapport à l'année précédente. Des villes comme Marseille, Nantes et Montpellier ont connu des baisses drastiques de 65%, 78% et 86% respectivement. Plusieurs facteurs conjoncturels et structurels sont à l'origine de cette crise. Alors que la demande sur le marché locatif reste élevée, de nombreux locataires choisissent de rester dans leur logement actuel en raison de la baisse du marché immobilier de l'achat. Parallèlement, les propriétaires sont réticents à louer en raison de la complexité croissante et des prix bloqués. Les normes écologiques, les coûts associés et l'augmentation de la taxe foncière compliquent encore la situation. Face à cette crise, il est impératif de trouver des solutions durables pour répondre aux besoins des locataires et des propriétaires.

Les raisons de cette crise

Plusieurs facteurs contribuent à cette crise. La hausse des coûts des crédits immobiliers empêche de nombreux ménages d'acheter, les forçant à rester locataires. De plus, l'interdiction progressive de louer des logements énergivores et la popularité croissante des locations saisonnières comme Airbnb ont réduit l'offre de logements traditionnels. Les propriétaires sont souvent tentés de vendre ou de louer leurs propriétés à des touristes, réduisant ainsi le nombre de logements disponibles pour les résidents permanents.

Plus généralement, le gouvernement par ses prises de décision a un impact direct sur la situation :

• Normes HCSF : Cela limite de facto l’accès au crédit et donc à l’achat

• Arrêt du Pinel : Un impact à venir sur 2024 2025 2026 sur les futurs biens mise en location

• Arrêt du PTZ Maison : L’État veut-il encore que les français deviennent propriétaires ???

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🇫🇷 Vincent Belhacene Ministre du Logement ! Sa vision 🇫🇷

Durant l’émission, j’ai aimé l’interprétation qu’a tenté d’avoir Vincent Belhacene pour expliquer ainsi les prises de position de nos gouvernants. Il est simple de critiquer en tant que professionnel et en se mettant de notre côté de la table, mais analyser les décisions prises par le spectre de l’interprétation qu’ils ont, demande une gymnastique intellectuelle. Vincent a donc poussé les curseurs au maximum pour comprendre les différents choix.

1 - Une démographie en question

Selon un rapport récent de l'INSEE, voici ce que nous pourrions attendre pour la France en 2050 :

La France pourrait avoir entre 61 et 79 millions d'habitants. Si on se fie aux tendances actuelles, on serait autour de 70 millions, soit 9,3 millions de plus qu'en 2005. La croissance de la population ralentirait avec le temps. Et attention, notre population va vieillir ! Vers 2045, il y aurait plus de personnes qui nous quittent que de bébés qui naissent. Heureusement, les personnes qui s'installent en France aideraient à maintenir notre croissance démographique.

Un gros changement à noter : en 2050, un Français sur trois aurait plus de 60 ans, contre un sur cinq en 2005. Donc, on aurait moins de jeunes et moins de personnes en âge de travailler. Pour vous donner une idée, pour dix personnes âgées de 20 à 59 ans, il y aurait sept personnes de 60 ans ou plus. C'est presque le double par rapport à aujourd'hui!

Même si ces prévisions peuvent varier selon les scénarios, une chose est sûre : la France va vieillir. Mais rassurez-vous, on vieillirait moins vite que la plupart de nos voisins européens.

Contre argument : Ce qui pose le plus de questions c’est le nombre de personnes comptées avec le terme de migration. En clair, l’INSEE par du fait que chaque année, nous aurions environ 50 000 personnes en plus avec comme étiquettes une migration. Sauf que, à date, les mouvements de migration sont bien plus conséquents que ce nombre de 50 000, la démographie en France est donc atténuée par ce scénario qui ne semble pas réaliste.

2 - Un nombre de logements suffisants en rapport au nombre de foyers

En 2016, la France enregistre 29,2 millions de ménages, avec une tendance à la réduction de leur taille : en moyenne 2,2 personnes par ménage, contre 2,4 en 1999. Les ménages individuels représentent 36% de ce total, tandis que les ménages de deux et trois personnes ou plus se partagent le reste à parts égales. Cette tendance s'explique par le vieillissement de la population et les changements sociétaux, comme l'augmentation des séparations et la réduction des familles nombreuses. Par ailleurs, 20% des personnes de plus de 15 ans vivent seules en 2016, une augmentation notable par rapport aux 13% de 1990. Les seniors sont particulièrement concernés par cette solitude, avec 27% des hommes et 62% des femmes de 80 ans ou plus vivant seuls. Les familles monoparentales sont également en hausse, représentant 23% des 8 millions de familles avec enfants mineurs, une augmentation significative par rapport aux 12% de 1990.

À l'échelle européenne, les structures familiales se diversifient, bien que le couple marié avec enfants reste la norme dominante. Cependant, les configurations varient selon les régions. Dans le sud et l'est de l'Europe, la famille traditionnelle basée sur le mariage est prédominante. En revanche, dans les pays du nord, comme les pays baltes, la Norvège, le Danemark et les îles britanniques, les familles monoparentales représentent au moins 20% des ménages. Ces variations reflètent les différences culturelles et sociétales à travers le continent, montrant une Europe diverse dans ses modes de vie familiaux.

En janvier 2021, la France dispose de 37,2 millions de logements, y compris un million situés outre-mer. Depuis 2007, la croissance annuelle du nombre de logements ralentit, avec une augmentation de 0,74% en 2020, soit 275 000 logements supplémentaires par rapport à l'année précédente. Cette croissance est principalement due aux logements collectifs, qui forment 44% du total des logements en France et dont le taux de croissance est plus élevé que celui des logements individuels. Par ailleurs, 81,8% des logements sont des résidences principales en 2021, une légère baisse par rapport aux années précédentes. Les logements vacants, quant à eux, ont augmenté pour atteindre 8,3% en 2021, tandis que les résidences secondaires et occasionnelles sont restées stables, représentant environ 10% du total. Enfin, un tiers des logements en métropole se trouve dans des zones de moins de 100 000 habitants. Au fil des années, les zones urbaines ont gagné en importance en termes de logements, tandis que la région parisienne et les zones rurales ont vu leur part relative diminuer, même si le nombre absolu de logements y a augmenté.

Contre argument : Le rapport entre le nombre de foyers et le nombre de logements parait simpliste, c’est sans compter les multipropriétaires, les logements dans les zones non recherchées…

3 - Trop de logements vacants

Au début de l'année 2021, la France compte 3,1 millions de logements inoccupés, soit un taux de vacances de 8,3 %. Cette tendance à la hausse des logements vacants a été particulièrement marquée entre 2006 et 2016, atteignant un pic en 2009 avec une augmentation de 4,9 %. Toutefois, depuis cette période, la croissance du nombre de logements vacants a ralenti, avec une augmentation de 1,3 % en 2021, un rythme supérieur à celui des résidences principales qui n'a augmenté que de 0,6 %.

En ce qui concerne la répartition géographique, en métropole, la majorité des logements vacants sont des appartements (52 %). Cependant, dans les départements et régions d'outre-mer, où les maisons sont plus courantes, le taux de vacances est plus élevé, atteignant 12,5 %. Les zones rurales et les petites agglomérations de moins de 100 000 habitants ont un taux de vacances plus élevé (8,9 %) par rapport aux grandes villes, y compris Paris. C'est une inversion par rapport à 2001, où Paris avait un taux de vacances plus élevé que les autres régions.

Contre argument : la comptabilisation des logements vacants est obscure, tout est mis dedans, du logement en Creuse, à celui en cours de travaux, ainsi que celui qui est en changement de locataires, avons-nous réellement autant de logements inhabités ?

La synthèse parait toute tracée quand on est Ministre du Logement, que l’Europe nous demande de faire de fortes économies, et qu’on pense que l’immobilier coûte cher en termes d’aide. Trop de logements, une démographie en berne, plus de 8 % de logements vacants. Pourquoi lancer de nouveaux chantiers quand le parc global suffit amplement pour loger tous les Français ? Il faut réguler l’existant et mettre les bouchées doubles sur le plafonnement des loyers, la rénovation énergétique de l’existant et la professionnalisation de l’investisseur…

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Que pensez-vous du marché immobilier à l’heure actuelle ?

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Olivier Lendrevie 🧙‍♂️ voit l'avenir avec nos amis suédois 🇸🇪...

Olivier a souhaité analyser aussi bien les causes que les conséquences de ce qu’il se passe à l’heure actuelle. Un angle fort qu’il a pu analyser, le marché immobilier locatif Suédois qui subi de plein fouet l’idéologie du plafonnement des loyers…

À Stockholm, un mécanisme de régulation des loyers nommé « försthandskontrakt » (ou contrat de première main) est en vigueur. Son objectif est d'offrir des locations à des tarifs raisonnables. Cependant, face à une pénurie de logements et des listes d'attente s'étirant sur des années, ce système a involontairement encouragé les sous-locations.

Les habitants, impatients de sécuriser un bail stable, paient des sommes exorbitantes pour éviter de naviguer constamment entre des sous-locations coûteuses et éloignées. Par exemple, Johannes, un résident de 36 ans, a payé 15 000 euros pour "acheter" un bail d'un ami. Bien que ce système vise à offrir des logements à des prix égaux pour tous, basés uniquement sur l'ancienneté dans les listes, il a engendré des inégalités. Les nouveaux arrivants et les étrangers se retrouvent souvent relégués au bas de la liste, les obligeant à se tourner vers des sous-locations coûteuses et temporaires. De plus, malgré son intention égalitaire, ce système perpétue une forme de ségrégation, favorisant les résidents natifs et aisés de Stockholm au détriment des nouveaux arrivants et des immigrés. La ville compte actuellement plus de 300 000 personnes sur ces listes d'attente, un nombre qui a triplé en seulement cinq ans.

La Suède, connue pour son système de listes d'attente pour les logements, fait face à des défis majeurs dans son marché immobilier locatif. Monisha Mohan, une enseignante de 33 ans, illustre parfaitement cette situation : malgré son inscription sur la liste d'attente de la société municipale de logement en 2018, elle a dû déménager quatre fois depuis son arrivée en Suède en 2014. Les délais d'attente pour obtenir un logement peuvent s'étendre sur plusieurs années, voire une décennie dans certaines villes comme Stockholm. Cette situation a conduit à la naissance d'un marché noir où les Suédois paient des sommes importantes pour obtenir un bail.

La crise du logement a même provoqué des bouleversements politiques, avec le renversement du Premier ministre Stefan Löfven en juin 2021 suite à un projet de réforme sur la libéralisation partielle des loyers. Bien que rétabli 16 jours plus tard, cet événement a souligné les profondes divisions sur la question du logement en Suède. Le modèle suédois, basé sur un système universel sans logements sociaux, est actuellement remis en question. Les communes, responsables de l'offre de logements depuis 1947, n'ont pas pu répondre à la demande croissante, en particulier avec une croissance démographique sans précédent au cours de la dernière décennie. Les experts et les acteurs du marché ont des avis divergents sur les solutions, certains plaidant pour la déréglementation des loyers, tandis que d'autres craignent pour la survie du modèle suédois.

Le plafonnement des loyers est le meilleur moyen, après le bombardement, pour raser une ville…

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Voici la vidéo de l’émission qui a été juste top, un format de 45 minutes qui n’a pas suffi !!!

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L’analyse globale

Nous pensons, tous les 4, que le marché immobilier n’en est qu’au début de la crise qu’il subit. En 2023, sont livrés les biens qui ont pu être achetés dans les années passées, nous subirons sur les 3 prochaines années le trou d’air de la construction. Il est évident qu’un tel goulot d’étranglement va créer de terribles soucis sur le marché.

Ce marché locatif est d’ailleurs déjà en grande tension, quand on voit que sur Montpellier 8 logements sur 10 ont disparu du marché locatif cette année, on ne peut que s’inquiéter. Mais ce n’est pas le marché qui se grippe, c’est l’État, avec ses normes, sa vision qui le met à mal. Plafonds de loyers, normes HSCF, normes sur les passoires énergétiques, c’est à croire que le gouvernement veut la mort de ce domaine.

Nous en appelons à l’État pour qu’il arrête d’encadrer à ce point le domaine. La régulation peut et doit se faire par le marché lui-même, et non via des outils de freinage qui sont imaginés par une bureaucratie énarque qui n’a que peu de visions de la réalité. Vous l’aurez compris, c’est un coup de gueule pour que l’État n’aide pas le marché, mais le libère des entraves qu’ils ont pu y mettre !

Petit Plus

Une toute nouvelle émission diffusée sur Sud radio qui permet d’avoir une vision claire de l’immobilier tous les samedis matin.

Regardez aussi cette vidéo de 7 minutes qui parle du marché. C’était il y a 3 jours, mais cela explique aussi beaucoup de choses

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