⁉️⁉️⁉️ L'investissement en immobilier dès 10 € est-il une réalité ?
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La semaine dernière, je n’ai pas pu publier la newsletter, je m’en excuse. Nous étions, avec un associé, sur un des premier chantier de l’offre immobilière by Nyko. Nous nous impliquons toujours beaucoup, et j’avoue ne pas avoir vu le temps passer. Je ferai prochainement un post à ce sujet, pour vous montrer l’évolution. Il faut toujours développer la newsletter, je vous demande donc d’en parler à vos amis, votre famille, vos collègues, vos proches, les moins proches, tout le monde doit pouvoir lire ce contenu afin d’en savoir plus sur la gestion de leurs finances personnelles. Pour la partager, c’est juste ici 👇
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Je vois de plus en plus de publicités pour des plateformes qui promettent de pouvoir investir en immobilier à partir de 10 € / mois. Ces offres peuvent paraître intéressantes, mais il n’en relève pas moins qu’il faut les prendre avec précautions. Pourquoi me direz-vous ? À juste titre, l’AMF a émis des réserves dernièrement. Ainsi, certains investisseurs pensaient acheter des parts d’une société détenant de l‘immobilier, tel une SCPI, or, ils achetaient des droits sur les revenus futurs. Il existe donc plusieurs modèles qui s’opposent et il va falloir prendre en compte chacune de caractéristiques.
Je vous propose donc de pouvoir aborder certains modèles d’investissement et voir ce que vous achetez réellement en fonction de la structure qui est derrière. Je pourrais citer, selon le montage fiscal et juridique, différents fournisseurs. Il va de soi que ce n’est nullement un conseil en investissement, mais simplement un tour d’horizon.
Kézako l’immobilier par parts ?
L'investissement immobilier par parts est une forme d'investissement collectif qui permet à un grand nombre d'investisseurs de mettre en commun leur argent pour acheter un bien immobilier. Au lieu de devenir propriétaire d'un bien immobilier en entier, chaque investisseur achète des parts représentatives d'une fraction de la propriété. Les parts sont généralement vendues à des prix abordables, ce qui permet aux investisseurs de devenir propriétaires d'une partie d'un bien immobilier sans avoir à dépenser la totalité de la somme nécessaire pour l'acheter en entier. Les bénéfices générés par la location du bien immobilier sont répartis entre les investisseurs en fonction de la taille de leur participation.
L'investissement immobilier par parts peut être une option intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier sans avoir à gérer un bien immobilier en personne. Cependant, il est important de comprendre que l'investissement immobilier par parts peut comporter des risques, tout comme tout autre investissement, et il est important de faire une analyse approfondie avant de prendre une décision d'investissement.
Cette définition, c’est ce que vous pensez quand vous investissez en immobilier par parts. Mais détrompez-vous, il n’est pas fréquent que vous soyez propriétaire d’un bien en direct, il est plutôt général que vous soyez actionnaire d’une société, qui elle-même détiendra de l’immobilier.
Quel type de solutions existe-t-il ?
Il existe plusieurs solutions pour l'investissement immobilier par parts, notamment :
Sociétés immobilières cotées en bourse (SIIC) : Ce sont des sociétés qui achètent et gèrent un portefeuille d'immeubles, et les actions de ces sociétés sont cotées en bourse. Les investisseurs peuvent acheter des actions de ces sociétés et devenir propriétaires d'une partie de leur portefeuille immobilier.
Fonds immobiliers cotés en bourse (FICB) : Ce sont des fonds d'investissement qui achètent et gèrent un portefeuille d'immeubles. Les actions de ces fonds sont également cotées en bourse et les investisseurs peuvent acheter des parts de ces fonds pour devenir propriétaires d'une partie de leur portefeuille immobilier.
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : Ce sont des sociétés qui achètent et gèrent un portefeuille d'immeubles locatifs. Les investisseurs peuvent acheter des parts de ces sociétés pour devenir propriétaires d'une partie du portefeuille immobilier, et ils reçoivent une partie des loyers générés par les immeubles.
OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) : Ce sont des fonds d'investissement immobiliers qui permettent aux investisseurs de devenir propriétaires d'une partie d'un portefeuille d'immeubles locatifs. Les investisseurs reçoivent une partie des loyers générés par les immeubles.
Le club deal : Le club deal est une forme d'investissement immobilier où un petit groupe d'investisseurs financent ensemble l'achat d'un bien immobilier. Ce type de deal est souvent utilisé pour l'acquisition de grands immeubles tels que des centres commerciaux, des immeubles de bureaux ou des complexes hôteliers. Le club deal est différent des investissements immobiliers par parts traditionnels, car il implique une participation plus importante et plus directe de la part des investisseurs. Les investisseurs peuvent avoir une participation active dans la gestion du bien immobilier et peuvent travailler ensemble pour déterminer les stratégies d'investissement et les objectifs de rendement.
Ces 5 solutions sont une partie des pistes qu’il existe en investissement par parts. Toutes celles citées auparavant sont largement encadrées, par exemple en SCPI il faut avoir un capital minimal, une forte transparence et des règles précises en gestion. Pour autant, ce ne sont pas celles qui font des publicités en ce moment pour mentionner l’investissement immobilier accessible dès 10 € / mois. Je vous propose donc de pouvoir citer la ou les sociétés et voir ce qu’elles proposent :
Livret P
La définition du site “Lorsque vous placez votre argent sur Livret P. vous achetez des titres obligataires et devenez créancier du Livret P. et non propriétaire comme cela peut être le cas dans d'autres placements comme les SCPI. Vos fonds financent l'acquisition de biens résidentiels et votre risque est alors mutualisé sur l’ensemble du parc immobilier. Il faut savoir que le Livret P. investit avec ses utilisateurs. On ne se rémunère pas sur le volume des transactions (comme peuvent le faire d'autres plateformes) mais sur la qualité des biens investis. On paie en premier nos utilisateurs et on se rémunère sur la différence, il est donc dans notre intérêt de réaliser des opérations pérennes avec un risque maîtrisé.”
Juridiquement : Livret P. n’est pas une société de gestion. Il s’agit d’une structure d'investissement privé prenant la forme d'une offre de titres obligataires limitée à 8 millions d'euros par an conformément à la loi française (Code monétaire et financier, article L411-2).
Bricks
Bricks propose de l’investissement en cession de revenus futurs, les fameux “Royalties”. J’ai vu sur deux ou trois sites des versions qui parlent du fait que Bricks Gestion est la foncière propriétaire des biens immobiliers, et qu’elle cède aux investisseurs les revenus futurs. Certains parlent même de notion de nue propriété et d’usufruit. N’ayant pas trouvé cela dans les contrats je pense que nous sommes plutôt sur la réversion de revenus futurs.
Extrait contrat “Par les présentes, le Gestionnaire Immobilier consent à céder au Souscripteur le Revenu Net issu du Bien immobilier à financer à proportion du nombre de Bricks qu’il possède (la « Redevance »).
La Redevance est calculée de la manière suivante :
Redevance = (Revenus Nets/nombre total de Bricks)*nombre de Bricks possédées par le Souscripteur.
La Redevance est cédée pendant toute la durée du contrat et versée au Souscripteur mensuellement. Le paiement de la Redevance sera effectué en euros par le Gestionnaire Immobilier, via les services de paiement en ligne distribués sur le Site de l’Intermédiaire.”
Vous devenez donc actionnaire d’une société qui a un droit sur des revenus futurs, mais dans une limite de temps et de tout problème qu’il pourrait survenir.
Brik Club
Les informations du site :
Un NFT, ou jeton non fongible en français, est un certificat numérique de propriété qui désigne un objet unique : une musique, une image ou un personnage de jeu vidéo. Ce document donne toutes les informations sur l'objet : son auteur, combien il l'a vendu, et à qui.
Nous utilisons cette technologie pour sécuriser votre investissement dans l'immobilier. Chez Brik, chaque financement d'un bien est décomposé en Brik® numérotée. Chaque Brik® est alors un NFT numéroté.
Le NFT sur la blockchain laisse trace des achats et des ventes, les différents propriétaires, les temps de détention ou encore les différents prix. Tout est transparent et hautement confidentiel, puisque chaque NFT est détenu de façon anonyme aux yeux des autres utilisateurs.
Dans les prochains développements de Brik, les NFTs pourront être échangés, envoyés ou encore vendus directement à une autre personne, et tout cela sur des places de marché autres que Brik.
Une Brik® est un jeton (token) représentant une quote-part du bien immobilier acquis. Ce jeton donne droit aux revenus reversés.
Le modèle :
C'est là où nous avons trouvé le concept le plus simple pour l'investisseur tout en s'appuyant sur des bases légales. Nous n'avons pas tokenisé un bien au sens strict du terme.
Il y a deux façons de tokeniser strictement le bien :
• Soit vous tokenisez l'actif directement, c'est-à-dire que l'actif numérique est propriétaire du bien sur l'acte. Ce qui est extrêmement complexe aujourd'hui.
• Soit vous tokenisez les participations de la société qui détient le bien.
Dans les deux cas, au sens juridique, vous êtes le propriétaire du bien au travers de votre token. C'est tout à fait le contraire de ce que l'on souhaite proposer. Être propriétaire légalement d'un bien représente énormément de contraintes et de risques.
Notre concept chez Brik est donc de tokeniser les Brik® permettant le financement participatif du bien avec une méthode de revenus partagés où l'investisseur bénéficie d'une proportion du loyer versé provenant du locataire. C'est donc ça la révolution Brik : Le NFT (Tokenisation) couplé au RBF (Revenu partagé)
C’est un peu la même chose que chez Bricks, sauf que vous y rajoutez la notion de NFT et Token.
Mais de quoi êtes-vous réellement propriétaires ?
Selon les modèles classiques ou un peu moins, vous allez donc avoir deux visions principales. La première vision est celle des instruments financiers plus anciens, qui vous donnent une valeur d’action dans une société par exemple. Je pourrais vous citer la SCPI ou le Club Deal. Vous avez une action, la société achète les biens, et il est fait une évaluation de la valeur des biens pour vous permettre de connaître la valeur de vos parts. Ce montage est somme toute très classique.
Dans le second cas, celui de Bricks et Brik Club, vous avez une proportion d’un futur revenu. C’est pour cela que l’on appelle ce montage l’investissement en royalties. Vous n’êtes donc pas directement propriétaire d’une société qui détient de l’immobilier. Vous avez des parts dans une société, qui elle-même a un droit sur un autre société… Dans ce cas-là, l’immobilier n’est à aucun moment détenu par la société dans laquelle vous êtes actionnaire.
Résumé accessible
L’investissement immobilier par parts est un monde assez complexe qui nécessite de prendre le temps pour savoir quand vous allez investir. En effet, ce n’est pas parce que les mots investissements et immobiliers sont dans la phrase d’accroche que vous allez forcément avoir un “droit” sur un bien immobilier. Il existe donc deux grandes catégories, les solutions où vous allez devenir actionnaire d’une société qui elle-même détient de l’immobilier, la seconde, dans laquelle vous êtes actionnaire d’une société qui ne détient aucun bien immobilier, mais simplement un droit sur des loyers à venir. L’AMF a d’ailleurs crié garde, nous y revenons en suivant.
Je voudrais développer une solution de type un CGP dans ma poche. En clair, un groupe Whatsapp pour échanger sur des questions que vous auriez et un canal direct personnel en cas de questions plus précises. Ce service pourrait-il vous intéresser ?
Qu’a dit l’AMF le 23 Décembre ?
Voici le communiqué de presse qu’a fait passer l’AMF le 23 décembre :
L’AMF met en garde le public contre certaines plateformes proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de « royalties »
Un nombre croissant de plateformes propose à un public d’investisseurs particuliers, souvent très jeune, de se constituer un patrimoine immobilier, et/ou de percevoir un rendement locatif en participant à des levées de fonds sur Internet pour financer l’acquisition de biens, notamment immobiliers. L’AMF invite les investisseurs à faire preuve de vigilance compte tenu des risques encourus.
Ces levées de fonds permettent à des sociétés d’acheter des immeubles. L’investisseur se voit promettre le versement d’une partie des revenus générés par la location du bien, et dans certains cas le versement d’une quote-part de la plus-value de cession de ce bien, calculée au prorata des fonds apportés. L’ensemble de ces revenus sont également appelés royalties. Cette activité correspond à une activité de financement par partage de revenus futurs.
L’AMF souhaite alerter les investisseurs sur le discours commercial, parfois trompeur, tenu par les initiateurs de ces offres et les risques liés à ces investissements. Alors que la communication commerciale met souvent l’accent sur un investissement dans l’immobilier, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet et souvent peu capitalisée. Ils ont apporté leur argent à cette société pour acheter l’immeuble dont elle devient propriétaire.
Par conséquent, les risques supportés par les investisseurs sont multiples. En plus de ceux habituellement liés à un investissement immobilier (les revenus qui varient en fonction par exemple de l’évolution des loyers, de la vacance locative, de l’insolvabilité des locataires ou de la réalisation d’une moins-value à la revente du bien), les investisseurs supportent un risque attaché à leur statut de créanciers de la société propriétaire du bien immobilier. Ceci les expose à un risque supplémentaire de perte du capital investi. Les initiateurs de ces offres mettent généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes.
L’AMF constate également que certaines plateformes ne respectent pas la réglementation en vigueur, laquelle a notamment pour objet la protection des investisseurs à travers la qualité de l’information fournie, le traitement des réclamations ou l’accès à la Médiation de l’AMF.
L’AMF appelle en conséquence les investisseurs à la plus grande vigilance face aux propositions d’investissements dans l’activité de financement par partage de revenus futurs, souvent appelés royalties.
De plus, ils recadrent la notion de royalties. Activité des plateformes de partage de revenus futurs (royalties) : qualifications juridiques et réglementations applicables
Dans le cadre de ses missions, consistant notamment à veiller à la protection de l’épargne et à l’information des investisseurs, l’Autorité des marchés financiers (AMF) constate qu’un nombre croissant de plateformes proposent à des investisseurs particuliers de participer à des levées de fonds sur Internet dans le but de financer l’acquisition de biens, notamment immobiliers, en contrepartie de la perception régulière d’une fraction des revenus générés (royalties).
Ces plateformes, qui proposent de financer l’acquisition d’un bien en contrepartie d’un pourcentage des revenus qu’il génère, connaissent un essor important en France. Elles agissent classiquement comme intermédiaires entre, d’une part, des sociétés faiblement capitalisées constituées aux fins d’acquérir un bien et, d’autre part, des investisseurs qui apportent des fonds pour financer l’acquisition du bien. En contrepartie des fonds versés, ces sociétés promettent aux investisseurs de leur distribuer une part du chiffre d’affaires généré par la location du bien voire, dans certains cas, une quote-part de la plus-value en cas de revente du bien, par l’intermédiaire des plateformes. Ces revenus sont appelés redevances ou « royalties ».
La promesse de revenus faite aux investisseurs se caractérise par l’attribution de droits financiers identiques, au prorata du montant de leur investissement, sur un pourcentage du chiffre d’affaires généré par le bien. Ces droits financiers correspondent à une créance sur l’émetteur des instruments. Il apparaît par ailleurs que, dans leur communication à l’attention des investisseurs, sur leur site Internet et sur les réseaux sociaux, les plateformes mettent en avant la perspective de liquidité de ces instruments.
Au regard de leurs caractéristiques juridiques et économiques, de tels instruments, offerts à un large public par l’intermédiaire de ces plateformes, relèvent de la catégorie des titres de créance, et notamment des valeurs mobilières représentatives d’un droit de créance telles que visées à l’article L. 228-36-A du code de commerce. La référence à des qualifications juridiques erronées ou le recours à des modalités contractuelles artificielles, ne correspondant pas à la réalité économique de ces opérations, ne sauraient permettre à ces plateformes de contourner la réglementation applicable.
Les plateformes qui offrent ces instruments au public doivent respecter les différentes réglementations qui en découlent, et notamment les réglementations relatives aux offres au public de titres financiers (Règlement (UE) n°2017/1129 du 14 juin 2017 ; articles 212-43 et s. du règlement général de l’AMF) et, selon le cas, au statut de prestataire de services en financement participatif (Règlement (UE) n°2020/1503 du 7 octobre 2020) ou au statut de prestataire de services d’investissement (articles L.531-1 et suivants du code monétaire et financier). Ces réglementations prévoient des règles protectrices des intérêts des investisseurs en termes d’information mais aussi, le cas échéant, d’application de règles de bonne conduite à leur égard.
Ces qualifications ne sont pas exclusives de l’application, le cas échéant, d’autres réglementations telles que par exemple celles relatives à la gestion de fonds d’investissement alternatifs (FIA) (articles L.214-24 et suivants du code monétaire et financier).
Faute de se conformer aux réglementations financières en vigueur, ces plateformes de partage de revenus futurs seront susceptibles d’être considérées comme exerçant leurs activités de manière irrégulière.
L’AMF a alerté par ailleurs les investisseurs sur les risques afférents à un investissement dans ce type de plateformes qui, en l’état, ne se conforment pas aux réglementations financières dans le champ de compétence de l’AMF en vigueur.
Voici le dernier podcast qui parle de l’imposition en France :
Pourquoi ont-ils recadré la notion de royalties ?
En clair, ce qui pose soucis à l’AMF c’est cette notion, je dirais même cette interprétation qu’a le client. Si vous prenez les sites internets, beaucoup vous diront que vous achetez de l’immobilier, hors non, vous devenez actionnaire d’une société qui n’a pas un lien direct avec l’immobilier. Livret P. est tout de même différent de Bricks ou Brik Club. La première achète en direct des biens immobiliers, et c’est bien dans ce véhicule que les clients investissent.
Je n’ai pas pu remontrer autant d’informations sur Brik Club que sur Bricks, mais de premier abord, il apparait que dans les deux cas, la société dans laquelle investit le client, n’est pas directement propriétaire du bien immobilier. Plusieurs raisons à cela, y compris la fiscalité et le souci de revente de parts.
Quelques infos en plus
Source Agefiactifs
Elles s’appellent Tokim, FundR, Blocshare (lire page 39) ou encore Bricks.co et sont, aux yeux des régulateurs, des ovnis de la pierre-papier. Ces plateformes, créées pour la plupart il y a moins de deux ans, ambitionnent d’appliquer à l’immobilier l’investissement via royalties. Il se fait sous forme de contrat de partage de revenus : les investisseurs prêtent de l’argent à la plateforme qui achètera des actifs immobiliers via une foncière. En échange, elle leur reversera une partie des bénéfices issus de la gestion locative des immeubles et parfois même une quote-part de la plus-value de cession du bien. Ces droits financiers correspondent à une créance sur l’émetteur des instruments.
A l’instar du crowdfunding, l’investisseur ne détient aucun titre de propriété. Il est un simple créancier de la foncière qui détient les actifs. Un point que l’AMF a rappelé dans sa mise en garde, dénonçant le « discours commercial, parfois trompeur » de certains acteurs qui mettent volontairement l’accent sur « un investissement dans l’immobilier ». Comme avec une société civile de placement immobilier (SCPI), la distribution est assise sur les loyers payés par les locataires.
Source lejournaldesentreprises
Basée à Montpellier, la plateforme d’investissement immobilier Bricks.co (40 salariés, 50 immeubles financés) vient de déposer un dossier pour obtenir l’agrément PSFP (prestataire de services de financement participatif) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette démarche fait suite à une injonction de l’AMF, émise en décembre 2022 auprès des plateformes du même type, les enjoignant d’arrêter d’utiliser des contrats de royalties, et d’opter pour des contrats obligataires à l’avenir. Dans l’attente de cet agrément, attendu au premier trimestre 2023, Bricks.co stoppe momentanément le financement de nouveaux immeubles sur sa plateforme (270 000 inscrits à ce jour). La start-up précise que cet agrément, en tant qu’élément de sécurisation des investisseurs, facilitera sa croissance en Europe : après la création d’une filiale au Portugal, Bricks.co veut attaquer les marchés américain, espagnol et italien sous peu.
Mon avis
Pour ma part, je pense qu’il va falloir creuser bien plus ce sujet-là afin d’avoir une vision bien plus fine. Nous sommes habitués à des modèles existants depuis plusieurs dizaines d’années, tel que les SCPI, les SCI, les OPCI, les Club Deals. L’investissement en royalties et ainsi nouveau, originaire principalement des USA.
Je pense que la réglementation est encore un peu en retard, ce qui génère pas mal de soucis. Certains acteurs n’ayant pas d’agrément à l’heure actuelle, hésitant entre plusieurs, PSAN, IFP, PSFP… Moi-même j’ai un peu de mal à m’y retrouver. Ajoutez à cela un agrément européen, et vous avez là une recette magique pour avoir des soucis de partout…
Soyez vigilant sur les promesses, certains me semblent cohérentes, d’autres sont plus risquées, je vous alerte sur ce sujet-là.
Disclaimer : Ceci n’est pas un conseil en investissement, en tant que CIF, je ne peux donner de conseils avant d’avoir pu comprendre qui vous êtes, vos objectifs de vie, vos contraintes et capacités financières. Tout conseil étant personnalisé, et cette newsletter étant généraliste, soyez vigilant sur vos investissements, peu importe la forme qu’ils prendraient.
Vous voulez aller plus loin ?
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Je trouve le post réellement intéressant