🚀 Le T4 qui paie (presque) tout seul : Cenon, TVA, rentabilité !
#77, Quasi équilibré
Le résumé pour les plus pressés :
📍 Un emplacement stratégique en métropole bordelaise : à Cenon, à 10 min de Bordeaux centre, dans une zone dynamique et bien desservie (tram A, gare, rocade), idéale pour la location meublée ou colocation.
🏡 Un grand T4 de 74 m² avec 3 parkings et balcon : spacieux, lumineux, parfaitement agencé pour accueillir une colocation de 3 chambres, déjà optimisé pour la location meublée.
💸 Une rentabilité nette boostée par la récupération de TVA : plus de 43 000 € de TVA récupérable grâce à la location avec services, pour un coût réel d’acquisition bien inférieur au prix affiché.
📈 Un TRI projeté à 12,21 % sur 20 ans : effort d’épargne mensuel moyen estimé à seulement 75 €, pour un rendement long terme très supérieur au marché grâce au montage LMNP optimisé.
🔑 Un projet clé en main et livré immédiatement : pas de travaux, pas de délai, tout est prêt (mobilier, conciergerie, gestion, ingénierie, bail), il suffit de signer pour commencer à percevoir les loyers.
🧾 Un prix ultra-compétitif post-remise : 249 900 € avec une remise immédiate de 2 %, frais de notaire offerts, soit un effort d’investissement net imbattable pour un T4 neuf avec ce niveau d’équipement.
📊 Des loyers calibrés pour la rentabilité : 1 227 €/mois HT estimés en location meublée avec services, soit plus de 14 700 €/an, avec une vacance estimée à 0 % sur ce type de bien à Cenon.
🌟 Un bien rare, sur un créneau porteur : colocation meublée, récupération de TVA, livraison immédiate, financement possible dès 75 €/mois — le combo gagnant pour un patrimoine qui se valorise et s’autofinance.
Et si tu pouvais te constituer un vrai patrimoine immobilier… sans passer tes week-ends sur Leboncoin, ni exploser ton budget ? Ce nouveau projet à Cenon coche toutes les cases d’un investissement malin : rentabilité solide, format accessible et stratégie déjà optimisée.
Pas besoin de réinventer la roue ou de courir après les marchands de listes. Ici, tu poses tes valises (ou plutôt ton capital), et tout est prêt pour te générer des revenus. Un bien neuf, meublé, déjà livré, dans un quartier en mouvement, pensé pour maximiser l’usage comme la rentabilité.
Tu veux un placement concret, qui travaille pour toi dès demain matin, avec un effort minimal et une logique long terme ? Ce T4 n’attend plus que toi.
🌿 Pourquoi investir à Cenon avec récupération de TVA et colocation meublée ?
Parce que c’est l’un des rares montages immobiliers qui combine à la fois rendement, sécurité et optimisation fiscale. En choisissant un bien neuf à Cenon, exploité en location meublée avec services, tu profites d’un marché locatif ultra dynamique — celui des jeunes actifs et étudiants bordelais — tout en récupérant jusqu’à 20 % du prix du bien grâce à la TVA. Ce mécanisme fiscal, accessible via le statut LMNP avec prestations para-hôtelières (ménage, linge, accueil…), permet de réduire fortement ton coût réel d’acquisition.
Et dans une zone comme Cenon, où la demande de logements bien situés dépasse largement l’offre, le modèle de colocation meublée tire pleinement parti de l’attractivité du secteur. Résultat : des loyers élevés, une rotation maîtrisée, et un effort d’épargne réduit à peau de chagrin. Un investissement intelligent, taillé pour ceux qui veulent conjuguer performance et simplicité.
💸 Exemple concret de récupération de TVA avec le T4 de Cenon :
Prenons le cas réel de ce T4 de 74 m² à Cenon, proposé à 249 900 € TTC, avec frais de notaire offerts et remise immédiate de 2 %. Grâce à un montage en location meublée avec services para-hôteliers (ménage, linge, conciergerie…), l’investisseur peut récupérer près de 43 000 € de TVA. Résultat ? Le coût réel d’acquisition du bien tombe à environ 207 000 €, pour un appartement déjà prêt à louer en colocation.
Avec un loyer HT estimé à 1 227 €/mois et une participation mensuelle moyenne inférieure à 75 € sur 20 ans, l’effet de levier TVA + colocation optimise drastiquement la rentabilité. Ce montage, peu connu du grand public, permet de transformer un achat classique en investissement ultra-efficace, sans alourdir ton budget ni complexifier ta fiscalité.
💶 Finance :
💰 Prix de vente TTC : 249 900 € pour un appartement neuf T4 de 74 m² à Cenon, avec remise immédiate de 2 % soit -4 998 €, ramenant le prix réel à 244 902 €.
📝 Frais de notaire offerts : Économie d’environ 6 000 €, directement prise en charge par le promoteur.
🛋️ Mobilier : Inclus pour 15 280 €, dans le cadre d’un bail meublé avec services.
📃 Frais annexes : Courtage : 3 673,53 € / Ingénierie : 6 000 € / Garantie & notaire : 4 898,04 €.
📈 Loyer HT estimé : 1 227 € par mois en location meublée avec services (location annuelle de 3 chambres).
📆 Récupération de TVA possible : 43 364 € récupérables grâce à la para-hôtellerie (conciergerie, linge, ménage…), ce qui ramène le coût d’acquisition net à environ 207 000 €.
🏦 Crédit : Financement de 254 753 € sur 25 ans (300 mois) avec apport de 20 000 €, à 3,35 % d’intérêt.
📉 Participation mensuelle nette estimée (après loyers & TVA) :
→ Moyenne sur 20 ans : -74,90 €/mois (hors assurance), soit un effort d’épargne ultra faible.
→ Avec assurance : -198,80 €/mois.
📊 TRI projeté : 12,21 % sur 20 ans, avec un scénario conservateur et loyer sécurisé.
📍 Charges & taxes :
→ Charges annuelles estimées : 586 € (dont 33 % à la charge du propriétaire).
→ Taxe foncière : 1 200 €/an.
👀 Avis Cash Conseils — Un potentiel à ne pas laisser filer
Un T4 neuf, bien placé, déjà livré, avec récupération de TVA, loyer sécurisé et effort d’épargne quasi nul ? Franchement, c’est rare. Ce bien coche toutes les cases de l’investisseur malin : il est optimisé fiscalement, rentable immédiatement, et surtout accessible avec un effort mensuel maîtrisé. À ce niveau de TRI (12 % sur 20 ans !), on parle d’un projet qui peut transformer une simple colocation en véritable levier patrimonial. Ce n’est pas de la théorie : les chiffres sont là, le montage tient la route, et la demande locative est déjà au rendez-vous. Si tu cherches un bien solide, efficace, et fiscalement intelligent… ne réfléchis pas trop longtemps. Ce genre de lot, il part vite — très vite.