🏡 Est-ce une erreur de devenir propriétaire de sa Résidence Principale ?

#18, faut-il toujours écouter nos parents ?

déc. 04, 2022

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Vous êtes 3 429 abonnés (Substack) aujourd’hui… Ma dernière newsletter remonte à quinze jours et je m’en excuse. Je ne suis qu’un homme, les changements climatiques auront eu raison de moi. J’ai été malade tout le week-end.

La newsletter a gagné 58 abonnés, en quinze jours, c’est un bon début. J’espère que nous aurons bientôt des scores identiques quotidiennement. La communauté commence à devenir importante, et j’ai de plus en plus de gens qui m’en parlent. Pour autant, nous pouvons démocratiser bien plus la gestion des finances personnelles, c’est pour cela que je vous demande de partager autour de vous. C’est juste ici 👇

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Il y a quinze jours, je parlais de l’investissement dans les montres de luxe, des points à vérifier, des éléments à analyser, des marques à regarder. Au passage, merci Morgan pour l’information. Rolex vient de se lancer dans le marché secondaire avec le programme “Certified Pre-Owned”. Une évolution est en train de prendre place dans le marché des montres de luxe. Tout le monde n’a peut-être pas envie d’investir dans un tel support, ou bien un objet de collection, pour autant ce qui nous réunit tous, c’est que nous habitons quelque part. Que ce soit en tant que locataire ou propriétaire, chacun de nous dispose d’un bien dans lequel il habite.

C’est d’ailleurs une des premières choses que nous apprennent nos parents. Il faut acheter sa résidence principale, rester locataire, c’est jeter l’argent par les fenêtres. Ont-ils raison ? Ont-ils tort ? Il est compliqué de donner une réponse généraliste à un sujet particulier. À leur époque, cela devait sûrement être plus tranché, mais aujourd’hui, la réponse n’est pas simple. Il faut analyser les choses en fonction du coût d’usage du bien, et non pas avec une vision d’orgueil. Être propriétaire n’est pas une fin en soi, si cela vous limite dans les autres projets, et ne vous permet pas de vous enrichir.

Introduction au sujet de l’achat de sa Résidence Principale

Une étude INSEE vient de sortir sur le domaine du logement en général. Il y a actuellement 37,6 millions de logements en France. 12,9 millions de nouveaux logements ont ainsi été construits sur la période 1982-2022, soit une augmentation du parc immobilier français de 1,1% en moyenne depuis 1980. L'institut note toutefois un ralentissement de cette hausse depuis 2007 et plus encore « sur les cinq dernières années » (+0,9%). Dans le détail, en 2022, sur 100 logements, on compte 82 résidences principales, 10 résidences secondaires et 8 logements vacants.

Autre enseignement de cette note de l'Insee, près de six ménages sur dix sont propriétaires de leur logement (58%). Une part stable depuis 2010, tout comme celle des propriétaires accédants, à 20% depuis une quinzaine d'année. Et sur l'ensemble de ces propriétaires de résidence principale, 37% n'a plus de « charges de remboursement ». Vous êtes donc 6 / 10 à détenir votre résidence principale. Cela est-il toutefois une bonne idée ?

Acheter sa résidence principale, c'est aussi s’engager dans la durée afin de pouvoir mutualiser les coûts de l’achat. Prenons l’exemple d’un bien immobilier acheté dans l’ancien, au prix de vente il faudra ajouter :

Les frais de notaire ou frais d’acquisition
Les frais d’agence
Le coût du crédit
Les taxes relatives au logement acheté
Les charges de copropriété
Les travaux votés par la copropriété

L’ensemble de ces frais peut largement faire grimper la facture et ainsi créer un écart entre le prix du bien et l’enveloppe financière globale, sur plusieurs dizaines de pourcents. L’objectif étant par la suite, que le prix du bien à la vente, récupère cet écart et le dépasse. Ce n’est pas parce que dans 5 ans vous vendez moins cher que l’enveloppe globale que l’achat aura été une erreur, c’est surtout parce qu’il faut compenser le remboursement du prêt à la banque, et la participation que vous avez mis sur la table au début et tous les mois. Meilleurtaux, courtier en crédit, a publié une étude. À Toulouse, par exemple, il faut 24 ans pour rentabiliser un achat immobilier contre 28 à Paris où les logements sont plus chers. Ces chiffres sont tout de même alarmants. Je vais tenter de vous expliquer comment analyser votre situation, les points de vigilance à prendre en compte, et enfin, si vous devez acheter ou pas votre résidence principale.

Vous avez peut-être manqué les articles de la semaine :

Les problématiques à l’achat de sa résidence principale

Je vais donc vous citer les problématiques à acheter sa résidence principale, les moyens de les contourner, ou les atténuer. Commençons par le commencement. En général, lorsque vous vous posez la question de savoir s’il faut acheter sa résidence principale, c’est que vous êtes dans une situation de locataire. Le loyer est donc pour moi, le critère principal dans la réflexion, il équivaut au coût d’usage. Le coût d’usage, c’est le prix payé pour pouvoir habiter un bien avec des caractéristiques. Prenons le cas de la location d’un T4, d’une surface de 80-90 mètres carrés, le coût d’usage moyen est de :

Paris : 3 190 €
Bordeaux : 1 250 €
Toulouse : 1 157 €

Ces 3 villes nous donnent déjà un exemple du coût d’usage d’un bien. Il permet donc de pouvoir se focaliser sur le nécessaire à payer pour pouvoir habiter dans cette zone. Pour moi, la première problématique est d’analyser si le coût d’usage est moins cher en tant que locataire ou propriétaire. Dans ce coût d’usage, il faudra aussi prendre en compte les charges qui affèrent au statut que vous allez avoir. Que vous soyez locataire ou propriétaire, le coût ne sera pas le même. Un locataire en plus de son loyer doit payer :

Utilisation des services de la copropriété (ascenseur, chauffage collectif, électricité, eau)
Menues réparations des équipements collectifs
Entretien courant de l’immeuble et espaces verts
Taxes sur les ordures ménagères

Ces charges sont donc propres au locataire, mais en tant que propriétaire, vous aurez des charges supplémentaires à savoir ;

Remplacement équipement collectif
Ravalement de l’immeuble
Entretien toiture chaudière
Mises aux normes
Gros travaux
Taxe foncière

Dans votre étude, il est donc important de bien prendre en compte toutes les charges qui sont liées à votre statut, pour avoir une vision la plus claire possible du coût d’usage de votre logement. Une fois le coût d’usage comparé et validé, il va falloir veiller à plusieurs paramètres qui peuvent être un souci dans le cas de l'achat de sa résidence principale. Il existe des problématiques autre que le coût d’usage. Pour ne pas faire d’erreur, il faut pouvoir se projeter sur un bien sur plusieurs années, afin de pouvoir compenser les coûts additionnels (notaire, travaux,...). Si vous n’avez pas une vision claire sur les 8 prochaines années, cela pose déjà soucis. Imaginons que vous achetez un bien immobilier, nous ajoutons sur cet achat 15 % de frais et des travaux. Au bout de 3 ans, vous devez changer de logement, pas adapté pour la famille (un enfant vient d’arriver), pas le bon endroit (mutation), ou tout autre motif.

Si durant ces 3 ans, vous n’avez pas réussi à amortir vos frais, vous aurez fait un mauvais coup financier. Il est toujours compliqué de se projeter sur 8 ans. Cependant, il est important de prendre le temps d’analyser tous les paramètres afin de se protéger. Il reste trois autres problématiques, à mon sens. Le fait de ne pas pouvoir acheter ce que vous souhaitez. Les normes HCSF ont freiné les enveloppes des futurs propriétaires, cela remet donc en cause la capacité de certains à pouvoir obtenir un prêt immobilier.

La remontée des taux à elle aussi un impact. La norme précédente, HCSF, permet d’emprunter jusqu'à 35 % d’endettement. Une remontée des taux de 1 %, réduit drastiquement l’enveloppe d’emprunt. C’est un impact direct sur votre achat.

Enfin, vous avez le fait de faire une mauvaise affaire. Le bien acheté n’est pas une opportunité, vice caché, mauvaise finition. Devenir propriétaire, c’est aussi se lancer dans le grand bain et prendre un risque.

Comment savoir s’il faut acheter sa résidence principale

Nous allons faire d’abord un peu de mathématiques, et revenir sur le coût d’usage. Nous prendrons dans l’exemple, le cas d’un appartement parisien, T4 avec un loyer de 3 230 €, situé dans le 4ème arrondissement. Il est d’une superficie de 80 mètres carrés, et a les caractéristiques suivantes :

Appartement 4 pièces 81 m²

Proche Tour St Jacques (M°Chatelet) : En plein cœur de Paris dans bon immeuble pierre de taille au 4ème étage avec ascenseur, bel appartement rénové avec de belles prestations, très clair. Entrée avec placard, salon, salon salle à manger avec cuisine américaine, 2 chambres, 2 salles de douches, 2 toilettes, 1 cave, 1 local à vélos.

Loyer : 3230 € / mois (charges comprises)

Vous vous rendez compte en première lecture que si vous souhaitez acheter un appartement avec un montant de crédit équivalent au loyer, même sur 25 ans, l’enveloppe que je pourrais avoir ne sera que de 662 518 €. Pour un appartement de 81 mètres carrés, cela revient à dire que je pourrais acheter un bien ayant un prix 8 179 € / mètres carrés. A Paris, cela relève de l’impossible.

En cherchant sur le même site de petites annonces, Leboncoin, un appartement d’une surface de 80-90 mètres carrés, dans le même quartier est au prix de 1 150 000 €. Je n’ai donc que trois solutions :

Je veux mordicus acheter et rester dans ce quartier, je cherche plus petit
Je veux mordicus acheter mais j’ai besoin de cette surface, je sors de ma zone et m’éloigne
Je veux rester dans mon quartier à ce prix là, je ne peux pas acheter

Nous ne nous sommes basés que sur une première analyse de loyer, mais vous voyez bien que cette première étape permet déjà de connaître la tendance. Si l’écart était de 10 à 15 %, je vous proposerais de pousser plus loin l’étude, mais là, le coût d’usage est 74 % supérieur en achat qu’en location. Décider d’acheter ce bien plutôt que d’être locataire, est là une vision plus personnelle, mais certainement pas financière. Je vous invite à réaliser une étude financière avant de vous décider, prenez bien en compte tous les paramètres.

Je compte publier dans les prochains jours, un simulateur qui permettra de voir rapidement s’il est plus intéressant d’acheter ou continuer de louer, si vous voulez le recevoir, un petit commentaire, et je vous envoie cela.

Comment choisir sa résidence principale

Sur votre analyse, vous avez vu que les chiffres sont équivalents, ou peu différents, et vous souhaitez franchir le pas. Il va falloir maintenant prendre le temps de bien choisir sa résidence principale. Voici les 8 points à vérifier :

1. L’étude de marché

La première chose à faire lorsque vous prévoyez d’acheter un bien immobilier est de le comparer aux biens similaires présents sur le marché. L’idée étant de savoir si le prix du bien que vous convoitez est juste. Pour le savoir, n’hésitez pas à consulter les annonces immobilières sur internet mais aussi dans les agences immobilières à proximité. Vous pouvez aussi demander aux professionnels de l’immobilier de vous fournir des statistiques sur le marché.

2. L’état général du bien

Lors d’une visite, il est important de regarder l’état général du logement. Certains problèmes se voient immédiatement mais d’autres ne sont pas visibles au premier regard. Il est donc important d’effectuer au minimum une contre-visite. Vous devrez vérifier l’état de la toiture, des murs, des plafonds et des sols, sans oublier l’installation électrique, la plomberie ou encore la chaudière. Vous pouvez demander l’avis de votre agent immobilier ou d’un professionnel du bâtiment en cas de doute afin de détecter d’éventuels défauts.

3. Le coût précis de l’acquisition

Pendant la recherche d’un bien, l’attention est portée principalement sur le prix de vente du bien. Or, il ne faut pas oublier les frais de notaire qui s’ajouteront à ce dernier. Les frais de notaires étant réglementés, vous pouvez vous renseignez chez un notaire pour une estimation de ceux-ci.

4. L’ environnement du logement

Choisir son logement, c’est aussi choisir son environnement. Vous devrez donc être attentif sur ce point pour ne pas regretter votre achat. Qui dit environnement dit réputation du quartier, proximité des commerces, écoles ou transports en commun. L’emplacement de certains logements peut générer des nuisances telles que le passage fréquent de véhicules, de trains, d’avions ou la présence d’un bar, d’un stade ou d’une usine. L’exposition du logement est également un paramètre à prendre en compte. L’orientation nord est plus sombre que l’orientation sud et par conséquent plus difficile à chauffer.

5. Les taxes et charges

Acheter un bien immobilier est synonyme d’impôts locaux. Plus précisément de taxe foncière et de taxe d’habitation. Même si ces taxes ne constituent pas forcément un facteur déterminant dans la décision d’achat, il peut être utile de se renseigner auprès de nos agents immobiliers où à la mairie.

6. La dépense énergétique

Les diagnostics de performance énergétiques (DPE) ont l’obligation d’apparaître dès la parution de l’annonce immobilière. Il est important de s’y intéresser lors de l’achat d’un bien. La première lettre du DPE correspond à l’estimation de la consommation énergétique et la seconde au taux d’émission de gaz à effet de serre. L’échelle de notation va de A à G. La meilleure note, A, concerne presque toujours un logement neuf livré récemment. Dans l’ancien, les notes vont de B à G. A partir de la note E, l’habitation est considérée comme énergivore.

7. L’existence de servitudes

Pensez à vous renseigner sur l’existence d’éventuelles servitudes sur votre future propriété. Il peut par exemple s’agir d’un droit de passage ou un chemin sur votre terrain, un portail donnant sur la parcelle d’à côté, la présence d’un regard ou d’une canalisation enterrée appartenant à votre voisin.

8. Les vices juridiques et administratifs

Si le vendeur a réalisé d’importants travaux (extension de surface, démolition d’un mur porteur, réalisation d’un toit terrasse, d’une véranda ou d’une piscine, etc.), il convient de s’assurer que tout a été fait dans les règles et avec toutes les autorisations légales. Il est important de récupérer tous les documents justifiant ces interventions lors de la remise des clés. Ils serviront pour obtenir réparation et se faire indemniser en cas de problèmes survenant après la signature et pendant la période effective de la garantie.

Les risques d’acheter sa résidence principale

Je me suis permis de regrouper 7 erreurs que j’ai pu lister, qui peuvent totalement remettre en jeu l’équilibre financier de cet achat. Ces 7 erreurs ne sont pas exhaustives, mais les connaître vous permettront de pouvoir anticiper.

Erreur n°1 : Mal évaluer ses besoins et donc son projet

Lorsque l'on fait un investissement immobilier il est primordial de savoir ce que l'on souhaite et … ce que l’on ne souhaite pas. Mais si définir au préalable les critères impératifs de votre investissement est important, les prioriser est beaucoup mieux. Quels sont vos critères ? La superficie, l’étage -avec ou sans ascenseur-, l’exposition, l’état du bien, le quartier, les commerces ou les écoles ? Mais vous ne trouverez pas le mouton à 5 pattes, il faut donc hiérarchiser selon vos priorités.

Ensuite lorsqu’on envisage l’achat de sa résidence principale, c’est pour plusieurs années. Evaluer ses besoins actuels ne suffit donc pas, il faut essayer d’anticiper au maximum certaines évolutions à venir (naissances ou départ d’enfants, besoin d’écoles, etc.). Et penser à la revente d’où certaines exigences à ne pas négliger.

Erreur n°2 : Négliger d’évaluer toutes les charges liées à l’achat

Le coût d’acquisition d’un bien immobilier ne se limite pas au prix d’achat. Si en général on n’oublie pas d’inclure les éventuels frais d’agence, le coût du crédit ou les frais dits "de notaire", il est important de faire un état de tous les autres frais annexes, particulièrement les charges récurrentes.

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il s’agit de :

vérifier le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation -si vous n’êtes pas exonéré-, très variables d’une commune à l’autre,
consulter, en cas de copropriété, le règlement, les derniers comptes rendus (PV) d’assemblées générales pour examiner les décisions votées, les derniers états de charges,
bien vérifier l’état du bien acquis, pour évaluer au mieux les travaux et même faire faire des devis par des professionnels, en s’assurant que les travaux envisagés sont compatibles avec le règlement de copropriété,
penser aux frais de déménagement,
voir si certains gros travaux nécessaires peuvent aider dans la négociation à la baisse du prix avec le cédant.

Erreur n°3 : Ne pas négocier son crédit

Les taux de crédit immobilier sont bas mais cela n’est pas une raison pour ne pas mettre en concurrence différents établissements et bien sûr mettre tous les atouts de son côté pour la future négociation. Vous le savez, plus votre apport personnel est important, plus vous serez en bonne posture de négocier votre taux dans les meilleures conditions.

Si vous avez des crédits en cours, faites un état des lieux, et calculer le montant des mensualités que vous pourrez supporter pour cet achat.

Vous pouvez bien sûr opérer une simulation via des outils proposés en ligne. Et pensez à étudier minutieusement les offres qui vous sont faites et leurs éventuelles clauses contraignantes.N’oubliez pas également qu’il existe certaines aides publiques visant les foyers les plus modestes et primo-accédants. Vérifiez si vous êtes éligible.

Erreur n°4 : Se précipiter

Un achat immobilier est un investissement à long terme et toute déception risque d’être lourde de conséquences. Ne prenez pas de décision définitive précipitée, sans maîtriser les différents aspects de votre investissement.

En général, une seule visite ne suffit pas, demandez de tout voir, éventuellement à des heures différentes de la journée, en semaine et en week-end pour juger d’éventuelles nuisances et de l’ensoleillement. Et pourquoi pas demander à un proche de vous accompagner lors d’une visite pour sa vue "extérieure". Avant de vous engager, vérifiez l’adéquation entre vos besoins réels, vos critères prioritaires et les caractéristiques du bien.

Cependant la plus importante erreur est également la crainte de mal investir qui se caractérise par l’absence d’action et de prise de décision. Il faut donc aussi savoir se lancer, une fois que vous avez tout analysé.

Erreur n°5 : Oublier de penser à la revente

Quand on achète, surtout quand on est jeune, il est primordial d’envisager la revente. Car les évolution familiales – union, naissances mais aussi séparation- et la mobilité géographique sont rapides, même si elles ne sont toujours pas faciles à anticiper. L’acquisition d’un logement n’est intéressante financièrement par rapport à une location que si on y reste suffisamment d’années, cette durée étant très variable selon le prix d’achat et donc selon l’endroit où vous allez acheter.

Pour éviter au maximum les surprises, une question s'impose avant l'achat : le bien se revendra-t-il facilement ? Et dans quelles conditions ?

Erreur n°6 : Négliger l’emplacement

N’oubliez pas alors que la règle d’or de l’investissement immobilier est la localisation. L’adage "il y a 3 règles d’or pour investir dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement" est attribué à Donald Trump, à la tête d’un immense patrimoine immobilier.

Le choix d'une bonne adresse est donc un des principaux atouts en cas de revente. Cela concerne le quartier, sa desserte, ses équipements : commerces, écoles et transports… Certains quartiers sont en effet traditionnellement considérés comme des valeurs sûres que rechercheront vos potentiels acquéreurs.

Erreur N°7 : Payer trop cher

Le prix d’achat est bien sûr un critère déterminant. Et pour ne pas "surpayer" un bien, il est désormais plus facile de se renseigner et de connaitre le prix du marché car aux sources des agents immobiliers, des experts et des notaires, s’ajoutent celles des sites Internet spécialisés. N’oubliez pas le site Patrim de l’administration fiscale, base gratuite des estimations immobilières. Cette base reprend les données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP).

Quelques infos en plus (différentes sources)

Qui a dit que les Français n’étaient pas mobiles ? 40% des personnes interrogées déclarent occuper leur logement depuis moins de 5 ans et ce chiffre monte à 54% si on prend en compte toutes les personnes qui vivent au même endroit depuis moins de 9 ans.

À l’inverse, les gens qui occupent la même habitation depuis plus de 20 ans ne comptent que pour 23% du total, et il s’agit le plus souvent de personnes âgées.

Plus d’un Français sur trois souhaitent déménager dans les prochains mois

Les personnes les plus susceptibles de déménager dans les prochains mois sont âgées de 25 à 34 ans (52%). Tout le contraire des 65 ans et plus qui ne sont que 20% à envisager un changement de lieu d’habitation.

En seulement 1 an, la proportion de locataires qui souhaitent devenir propriétaires est passée de 63% à 72% ! On observe que cette statistique évolue négativement avec le temps. Autrement dit, plus les locataires sont âgés et moins leur désir de propriété est élevé.

Mon avis

Avant de vous décider d'acheter votre résidence principale, je vous invite à faire un point global de votre situation. Que ce soit d’un aspect financier ou même personnel. Un désir d’enfant, une volonté de changement de travail ou une mutation à venir doivent aussi être pris en considération. De plus, une fois ces éléments validés, il faudra faire un point sur l’aspect financier.

Est-il intéressant d’acheter sa résidence principale ? J’ai posé la question à une IA (Intelligence Artificielle) et je vous mets sa réponse :

Il peut être intéressant d'acheter sa résidence principale pour plusieurs raisons. En achetant une maison, vous avez la possibilité de devenir propriétaire de votre lieu de vie et d'éviter de payer un loyer à un propriétaire. De plus, l'achat d'une maison peut être un investissement à long terme qui peut vous permettre de bénéficier d'une plus-value lorsque vous décidez de la revendre. Cependant, il est important de bien réfléchir avant de faire l'achat d'une maison et de prendre en compte les coûts associés, tels que les frais de notaire et les frais d'entretien. Il est recommandé de faire des comparaisons et de bien évaluer votre budget avant de prendre une décision.

Cette IA a tout dit, il faut savoir s’il est intéressant de prendre ce risque financier et ainsi voir dans le temps si cela va s’avérer être une bonne opération. Votre étude vous a donné un choix, ne pas acheter sa résidence principale, il peut être tout de même intéressant d’investir en immobilier. Cela vous permettra de créer un patrimoine sans pour autant payer 100 % des mensualités et charges, je reviendrai prochainement sur ce sujet.

J’ai eu le retour d’un lecteur qui me disait, ok, j’ai lu la news, mais du coup, si je veux avancer sur le sujet que dois je faire ? Je vous réponds plus bas !

Disclaimer : Ceci n’est pas un conseil en investissement, en tant que CIF, je ne peux donner de conseils avant d’avoir pu comprendre qui vous êtes, vos objectifs de vie, vos contraintes et capacités financières. Tout conseil étant personnalisé, et cette newsletter étant généraliste, soyez vigilant sur vos investissements, peu importe la forme qu’ils prendraient.

Que faire, à la suite de cette lecture, si je veux pousser mon étude avec un conseil ?

Je suis rédacteur de cette newsletter, mais aussi cofondateur d’un cabinet en gestion de patrimoine. Je peux donc totalement vous accompagner, ainsi que mes équipes. Les étapes que je vous propose de réaliser :

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