🌆 Devenir copropriétaire du siège de Doctolib, bonne idée ?

#20, ça y est je peux dire que j'en ai fait une vingtaine !!!

déc. 18, 2022

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Les Pépites

Je remercie encore grandement Yoann Lopez et Mylène Aboukrat, grâce à eux, la newsletter Nyko prend un peu plus son envol. Je vais encore vous parler d’immobilier cette semaine, mais d’immobilier un peu différent. Trois semaines auparavant, je parlais du choix devenir propriétaire de sa résidence principale, la semaine dernière, des erreurs à éviter sur l’investissement locatif, cette semaine, gros sujet, le fait de devenir copropriétaire d’un immeuble de renom, mais pas que… Maintenant que nous sommes lancés, il faut aller plus vite, plus loin. Je vous demande donc de relayer la newsletter à vos amis, vos collègues, votre famille, afin qu’ils puissent lire ces sujets importants. C’est pour cela que je vous demande de partager autour de vous. C’est juste ici 👇

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Depuis quelques semaines, j’ai écrit des newsletters qui sont connectées à l’immobilier. Que ce soit pour investir pour habiter, investir pour mettre en location, tout est lié au pilier patrimonial de l’immobilier. J’ai eu pas mal de retours sur ma newsletter liée à l’immobilier d’investissement. Certains ayant comme peur la gestion du locataire. Que ce soit une expérience passée, un mauvais payeur, un logement rendu dans un mauvais était ou bien même ce qu’ils voient à la télévision, via les émissions qui mettent en avant les faits de squat. Tous les investissements locatifs ne se passent pas de cette façon, bien heureusement. Je pense que sur 10 investisseurs, vous en avez au moins 90 % qui sont satisfaits.

On ne peut pas nier pour autant cette peur du locataire et de la gestion de celui-ci. Il existe plusieurs solutions, la première consiste en l’interview que j’ai pu faire de Gauthier Sol. Sa société permet d’avoir un bail commercial sur un logement classique. En clair, vous n’avez qu’un seul et unique locataire, Lacoloc.fr. Bien sûr, pour pouvoir vivre, Lacoloc.fr prend une partie des loyers, mais avoir un niveau de risque proche de zéro a un coût.

Ensuite, vous avez un investissement appelé pierre papier. Vous me voyez venir, je parle bien sûr des SCPI, Société Civile de Placement Immobilier. Ce type d’investissement permet de devenir copropriétaire, par exemple, du siège social de Doctolib (Levallois Perret valeur 145 Millions d’euros détenu par la SCPI Primovie), tout en mutualisant les risques fonciers et ceux liés au locataire. Tout n’est pas rose dans cet investissement, mais pour ceux qui veulent mutualiser le risque c’est un bon début.

Introduction au sujet de l’investissement pierre papier - SCPI

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui a pour objet de collecter des fonds auprès de particuliers, professionnels ou institutionnels dans le but d'acquérir un patrimoine immobilier. Les personnes qui investissent dans une SCPI deviennent des associés de la société et participent ainsi à son capital.

La SCPI gère ensuite l'acquisition et la gestion de l'immobilier qu'elle a financé grâce aux fonds collectés. Cet immobilier peut être constitué de différents types de biens, tels que des appartements, des maisons, des immeubles de bureaux, des entrepôts, etc.

Le but de la SCPI est de générer des revenus pour ses associés grâce à la location de l'immobilier qu'elle détient. Ces revenus sont distribués aux associés sous forme de revenus fonciers perçus sur le loyer des locataires.

Les avantages de l'investissement dans une SCPI sont nombreux. Tout d'abord, cela permet d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien physique. Cela peut être particulièrement intéressant pour ceux qui n'ont pas les moyens de financer l'achat d'un bien immobilier en totalité, ou pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans prendre trop de risques.

De plus, l'investissement dans une SCPI est relativement accessible, car les sommes à investir sont généralement assez faibles. Cela permet à un large public d'accéder à ce type d'investissement.

En outre, l'investissement dans une SCPI est souvent considéré comme relativement sécurisé, car l'immobilier est généralement considéré comme un actif stable et peu volatil. Cependant, il est important de noter que tout investissement comporte un certain degré de risque, et il est donc conseillé de bien se renseigner et de faire une analyse approfondie avant de décider d'investir dans une SCPI.

Il existe plusieurs types de SCPI, qui peuvent être classées en fonction de la nature de l'immobilier qu'elles financent. Par exemple, il y a des SCPI de rendement, qui visent à générer des revenus locatifs réguliers pour les associés, des SCPI de capitalisation, qui visent à valoriser le patrimoine immobilier de la société sur le long terme, ou encore des SCPI de commerce, qui financent des biens immobiliers à usage commercial.

Les principales thématiques en SCPI, sont :

Bureaux
Commerces
Santé
Logistique
Hôtellerie
Résidentiel
Opportuniste

Une SCPI est un outil d’investissement très réglementé, pour pouvoir en créer une, il faut la déclarer à l’AMF qui va vous donner un agrément. Ce n’est pas une simple étape de validation, il faudra montrer patte blanche :

760 000€ de capital social minimum
justifier d'une garantie bancaire approuvée par l'Autorité des marchés financiers,
la SCPI devra obligatoirement être gérée par une société de gestion.

Au 31/12/2021, selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), il n’existe que 209 SCPI, et 38 maisons de gestion. Cela est donc réduit.

Voici quelques chiffres des SCPI à l’heure actuelle :

Capitalisation : situation au 31/12/2021 78,60 Milliards d’€
Collecte nette : situation au 31/12/2021 7,37 Milliards d’€
Transactions sur le marché secondaire : situation au 31/12/2021 1 315,88 Millions d’€
Taux de rotation : situation au 31/12/2021 1,71 %
Taux de Distribution (TD) : situation au 31/12/2021 4,45 %
Variation du Prix Moyen de la part (VPM) : situation au 31/12/2020 1,12 %

Preuve que les SCPI ont le vent en poupe, voici un extrait de l’article de Boursorama daté du 11 Novembre 2022 : “Alors que la bourse est marquée par une instabilité forte, liée à l'inflation et à la guerre en Ukraine, les SCPI sont de plus en plus appréciées des investisseurs. Pour preuve, elles ont enregistré une collecte de 7,5 milliards d'euros au cours des trois premiers trimestres de 2022. Un chiffre particulièrement conséquent, puisque le précédent record avait été établi en 2019, avant le Covid, avec une collecte de 7,9 milliards d'euros sur l'ensemble de l'année. Il reste donc encore 3 mois aux SCPI pour confirmer leur excellente performance et créer un nouveau record de collecte en 2022.”

Nous allons creuser un peu le sujet pour voir ce qu’il faut analyser avant d’investir en SCPI.

Vous avez peut-être manqué les articles de la semaine :

Les problématiques à l’achat de son SCPI

Il y a plusieurs problématiques à prendre en compte lorsque l'on investit en SCPI.

Tout d'abord, il est important de bien sélectionner la SCPI dans laquelle on investit. Il existe de nombreuses SCPI sur le marché, proposant des profils de risque et de rendement différents. Il est donc important de bien connaître les caractéristiques de chaque SCPI avant de décider d'investir dans celle-ci. Il est également recommandé de se faire conseiller par un professionnel de l'investissement, comme un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en SCPI, pour s'assurer de faire le meilleur choix.

Ensuite, il faut tenir compte du fait que l'investissement en SCPI est un placement à long terme. En effet, les parts de SCPI ne sont pas facilement liquides et ne peuvent être revendues rapidement (à l’instar d’une assurance vie par exemple, les délais peuvent être plus long). Il est donc recommandé de ne pas investir en SCPI avec des sommes d'argent dont on aurait besoin rapidement.

Il faut également être conscient que l'investissement en SCPI comporte des risques, tels que le risque de perte en capital, le risque de vacance locative, le risque de dépréciation des immeubles, etc. Il est donc important de bien évaluer son profil d'investisseur et de choisir une SCPI en fonction de ses objectifs et de sa tolérance au risque. Sélectionner plusieurs SCPI peut être aussi une réponse.

Enfin, il faut être attentif aux frais liés à l'investissement en SCPI. En effet, l'achat et la gestion des parts de SCPI peuvent générer des frais importants, tels que les frais de souscription, les frais de gestion, etc. Il est donc important de bien comparer les différentes SCPI et de choisir celle qui présente le meilleur rapport qualité/prix.

Comment savoir s’il faut acheter en SCPI

Il est important de prendre en compte plusieurs éléments avant de décider s'il est judicieux d'acheter des parts de SCPI ou non. Voici quelques points à considérer :

Votre profil d'investisseur : Avant tout, il est important de connaître votre profil d'investisseur, c'est-à-dire votre tolérance au risque et vos objectifs de placement. L'investissement en SCPI peut être adapté à différents profils d'investisseurs, mais il convient de s'assurer que cela correspond à vos attentes.
Votre budget : Acheter des parts de SCPI nécessite un investissement financier. Il est donc important de s'assurer que vous disposez des fonds nécessaires pour réaliser cet investissement. Il est tout de même accessible dès 1 000 € et à crédit peut être financé avec un endettement plus fort qu’en investissement immobilier.
Votre horizon de placement : L'investissement en SCPI est un placement à long terme. Si vous avez besoin de votre argent dans l'immédiat ou à court terme, l'investissement en SCPI peut ne pas être adapté à votre situation.
Les caractéristiques de la SCPI : Il est important de bien connaître les caractéristiques de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, notamment son profil de risque et de rendement, sa diversification géographique et sectorielle, ses frais, etc.
Vos objectifs : Enfin, il est important de se poser la question de savoir ce que vous souhaitez obtenir en investissant en SCPI. Souhaitez-vous principalement percevoir des revenus réguliers, ou souhaitez-vous plutôt viser une plus-value à long terme ? Cela vous aidera à déterminer si l'investissement en SCPI est adapté à votre situation.

En prenant en compte ces différents éléments, vous devriez être en mesure de déterminer si l'investissement en SCPI est adapté à votre situation et à vos objectifs. N'hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel de l'investissement, comme un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en SCPI, pour vous aider à prendre votre décision. Je fais cela quotidiennement, et souvent il est primordial de parler d’objectif de vie avant de parler de solutions ou produits.

Les objectifs de vie peuvent être très différents d'une personne à l'autre et peuvent évoluer au fil du temps. Voici quelques exemples d'objectifs de vie que certaines personnes peuvent se fixer :

Réaliser des projets professionnels : Certains peuvent avoir pour objectif de réussir dans leur carrière, de monter leur entreprise, de devenir indépendant, etc.
S'épanouir personnellement : D'autres peuvent avoir pour objectif de développer leurs passions, de s'épanouir dans leur vie personnelle, de s'engager dans une cause qui leur tient à cœur, etc.
Construire une famille : Pour d'autres, l'objectif principal peut être de fonder une famille et de construire une vie de couple heureuse.
Voyager et découvrir de nouvelles cultures : Pour certains, l'objectif
Partir plus tôt à la retraite : Dès janvier le sujet va de nouveau être mis sur la table, de plus en plus de clients souhaitent partir plus tôt que l’âge légal
Protéger sa famille : La protection de la famille n’est pas un sujet que l’on aborder facilement mais il est important.
Devenir propriétaire : L’investissement en SCPI peut permettre d’avoir un capital dans quelques années qui servira d’apport sur le futur achat de résidence principale.

Comment choisir son ou ses SCPI

Il y a plusieurs critères à prendre en compte pour choisir sa ou ses SCPI :

Le profil de risque et de rendement : Il est important de sélectionner une SCPI qui correspond à votre profil d'investisseur et à vos objectifs de placement. Si vous cherchez un placement à revenu régulier, vous devriez privilégier une SCPI qui distribue des revenus réguliers. Si vous souhaitez viser une plus-value à long terme, vous devriez plutôt opter pour une SCPI qui investit dans des immeubles de qualité et qui dispose d'une bonne capacité de valorisation.
La diversification géographique et sectorielle : Il est recommandé de privilégier une SCPI qui investit dans différents types d'immeubles et dans différentes régions géographiques ou même pays, afin de réduire les risques liés à l'investissement.
Les frais : Il est important de comparer les frais liés à l'achat et à la gestion des parts de SCPI avant de choisir une SCPI. Les frais peuvent avoir un impact significatif sur la performance de l'investissement et il est donc important de s'assurer de choisir une SCPI qui présente un bon rapport qualité/prix.
La qualité de la société de gestion : La qualité de la société de gestion est un élément important à prendre en compte lors du choix d'une SCPI. Il est recommandé de privilégier une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et disposant d'une expérience solide dans la gestion de SCPI.
La performance passée : Enfin, il est recommandé de se renseigner sur la performance passée de la SCPI avant de décider d'investir dans celle-ci. Cela permet de se faire une idée de sa capacité à générer des revenus et de la valorisation de ses immeubles. Cependant, il ne faut pas se baser uniquement sur la performance passée et il est important de tenir compte de l'ensemble des critères énoncés ci-dessus. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir !

Quels sont les paramètres des SCPI ?

Une fois que vous avez décidé d’investir en SCPI, il va falloir choisir entre tous les SCPI potentielles. Il va de soi que le marché des SCPI est large, il va donc falloir les classer selon plus paramètres (mis en ordre alphabétique) :

Année de création : Cela permet de définir le degré de maturité d’une SCPI. Une SCPI récente ne sera pas moins intéressante, mais elle sera juste moins présente dans le marché sélectionné.
Capitalisation : plus sa capitalisation est importante, plus la mutualisation du risque est forte. La capitalisation est le résultat d’un calcul de la valeur des biens au niveau comptable et en avis de valeurs. Les plus grosses SCPI ont une capitalisation dépassant les 4 Milliards.
Frais de gestion : comme vous pourriez avoir des frais de gestion sur un bien locatif ou sur une assurance vie, vous en avez en SCPI. Ils correspondent aux frais conservés par la maison de gestion pour gérer les actifs.
Frais de souscription : les SCPI ont quasiment toutes des frais de souscription. Ces frais peuvent se comparer aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement lors d’acquisitions en immobilier locatif traditionnel. Ils sont en moyenne de 10 %.
Prix de part : C’est la valeur à laquelle vous allez acheter une part de la SCPI en question. Cette part peut varier chaque année à la hausse ou à la baisse en fonction de la valeur de reconstitution. La maison de gestion a le droit de donner une valeur entre -10 % et + 10%. Il est préférable que celle-ci se situe entre la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution.
Report à nouveau (RAN) : Ce terme à la base est comptable. En SCPI, il correspond à la poire pour la soif. Ce montant des bénéfices n’est ni distribué, ni mis en réserve, il est simplement conservé pour palier à une baisse potentielle des revenus ou une augmentation de charges non prévus. Un montant proche de zéro peut être un risque pour l’investisseur.
Taux de distribution (TD) : C’est l’élément qui va intéresser ceux qui recherchent de la rentabilité. Ce taux est le rapport entre les dividendes versés dans l’année, et la valeur au 1er janvier. Iroko zen décroche la palme en 2021, 7,10 %.
Valeur de réalisation : Cette valeur est calculée en additionnant deux paramètres; la valeur d’expertise du patrimoine réalisé tous les ans par un expert indépendant agréé par l’AMF. Se rajoute à cela la valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.
Valeur de reconstitution : C’est la valeur de réalisation auquel s’ajoute tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI.

Vous avez donc 9 paramètres qu’il faudra regarder, comparer, analyser afin de savoir quelle SCPI correspond le mieux à votre objectif. En plus, bien évidemment des caractéristiques intrinsèques de la SCPI, sa catégorie, son thème, sa zone géographique. Voici un exemple des performances des SCPI sur 30 ans, afin aussi de comparer cette solution à toutes les autres. Un classement en 5ᵉ position sur 14 produits sélectionnés, c’est un tour de force.

Quels sont les avantages et risques en SCPI ?

Voici quelques avantages de l'investissement en SCPI :

Un moyen simple et accessible de se constituer un patrimoine immobilier : En achetant des parts de SCPI, l'investisseur peut devenir copropriétaire d'un ou plusieurs immeubles sans avoir à acheter un bien physique.
Une diversification du patrimoine : L'investissement en SCPI permet de bénéficier de la diversification du patrimoine de la SCPI, ce qui réduit les risques liés à l'investissement.
Des revenus réguliers : Les SCPI peuvent générer des revenus fonciers pour les associés sous forme de loyers perçus par les immeubles. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, mais ils bénéficient de dispositifs fiscaux avantageux, comme la défiscalisation Pinel ou la défiscalisation Malraux.
Une solution de placement à long terme : Les parts de SCPI peuvent être conservées pendant de nombreuses années et peuvent générer des revenus réguliers et une plus-value à la revente.

Voici quelques risques liés à l'investissement en SCPI :

Risque de perte en capital : L'investissement en SCPI comporte le risque de perdre une partie ou la totalité de son capital. Cela peut être causé par la baisse de la valeur des immeubles de la SCPI, par exemple en cas de crise immobilière ou de dépréciation des immeubles.
Risque de vacance locative : Le risque de vacance locative est le risque que les immeubles de la SCPI ne trouvent pas de locataires et ne génèrent donc pas de revenus. Cela peut être causé par la saturation du marché locatif dans la région où se trouvent les immeubles, par exemple.
Risque de dépréciation des immeubles : Les immeubles de la SCPI peuvent subir une dépréciation de leur valeur au fil du temps, notamment en raison de l'usure ou de l'obsolescence. Cela peut entraîner une baisse de la valeur des parts de SCPI et une perte en capital pour les associés.
Risque de dépendance à la société de gestion : En investissant en SCPI, l'investisseur délègue la gestion de son patrimoine à la société de gestion de la SCPI. Si cette société de gestion ne gère pas de manière satisfaisante le patrimoine de la SCPI, cela peut entraîner une baisse de la performance de l'investissement.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Vous allez devoir déclarer vos SCPI tout comme un appartement loué en location nue. Une déclaration fiscale de type 2044, encadrant ce type de revenus, permet de déduire des revenus obtenus les charges suivantes :

Intérêts d’emprunt
Frais de gestion
Charges
Taxe Foncière

Les revenus fonciers sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire que plus les revenus sont élevés, plus le taux d'imposition est élevé. Toutefois, il existe plusieurs dispositifs fiscaux qui permettent de défiscaliser une partie ou la totalité des revenus fonciers perçus par l'investisseur.

Voici quelques exemples de dispositifs fiscaux qui peuvent s'appliquer aux revenus fonciers perçus par l'investisseur en SCPI :

La défiscalisation Pinel : Le dispositif Pinel permet de défiscaliser une partie des revenus fonciers perçus par l'investisseur en échange d'un engagement de location de son bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
La défiscalisation Malraux : Le dispositif Malraux permet de défiscaliser une partie des revenus fonciers perçus par l'investisseur en échange d'une restauration d'un bâtiment classé ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
Le dispositif Denormandie : Le dispositif Denormandie permet de défiscaliser une partie des revenus fonciers perçus par l'investisseur en échange d'une restauration d'un bâtiment ancien situé dans une zone de revitalisation.

Il est important de noter que ces dispositifs fiscaux sont soumis à des conditions et à des plafonds de revenus qui varient selon le dispositif choisi. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d'un professionnel avant de décider de recourir à l'un de ces dispositifs. Je vous en parle, mais je n’ai jamais proposé de SCPI fiscales, pour moi, elles ne sont pas intéressantes en termes d’immobilier et durée de détention.

La fiscalité est répartie en deux grands sujets. Le premier, le taux marginal d’imposition (TMI). Ce taux est calculé en fonction de votre revenu fiscal, et du nombre de personnes composant votre foyer. En clair, considérez en France une TMI moyenne de 30 %. En plus de cela, s'ajoute les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %. Si vous avez 10 000 € de revenus issus de SCPI, que la déclaration fiscale mentionne un revenu foncier positif de 7 500 €, la fiscalité issue de votre TMI et des prélèvements sociaux (47,2%) donnera un impôt de 3 540 €.

Quelques infos en plus (différentes sources)

Il existe aujourd’hui 4 principaux modes de financement possibles pour investir en SCPI :

L’achat à crédit : parmi les produits d’épargne, l’investissement en SCPI est le seul placement achetable par le biais d’un crédit immobilier (au même titre qu’un investissement immobilier locatif « classique »). Il peut néanmoins s’agir d’un crédit amortissable (remboursé par mensualités).
L’achat au comptant : le paiement n’est réalisé qu’une seule fois, au moment de l’achat. Un mode de financement qui permet de générer un complément de revenus sur le moyen-long terme ou un placement de trésorerie.
L’assurance-vie : les parts de SCPI peuvent être achetées au sein même de son contrat d’assurance-vie. Si ce mode de financement présente une fiscalité particulièrement attractive, les investisseurs auront par contre moins de choix quant aux SCPI proposées (celles de l’assureur seulement).
L’achat en démembrement : ce type de financement consiste à séparer la part de SCPI en deux : l’usufruit (intéressant pour les investisseurs qui souhaitent percevoir un complément de revenus de qualité) et la nue-propriété (pour ceux qui souhaitent profiter de l’investissement en SCPI sans payer l’impôt sur le revenu élevé).

Source : Valofi

Source MeilleureSCPI : Avec son million d’épargnants en SCPI, l’immobilier demeure le placement préféré des français. En 2019, le secteur représentait 12,9% du PIB et n’a pas subi de ralentissement en 2020 ; en témoigne les plus de 12 000 actifs détenus par des fonds d’investissement et un total de 7,34 milliards d’euros déboursés pour la réalisation de nouvelles acquisitions.

Mon avis

J’ai tenté d’évoquer le sujet des SCPI en étant le plus neutre possible. Je suis pour autant un convaincu des SCPI. Vous m’auriez posé la question, il y a de cela 6 7 ans, je pense que j’aurais dit l’inverse. Mais entre-temps j’ai rencontré Florian, un de mes associés, il a pris le temps d’échanger sur mes doutes, mes craintes. Je n’avais pas assez creusé le sujet. Une fois que j’ai eu la chance d’avoir plus de connaissance, je me suis rendu compte qu’il était très intéressant d’investir en SCPI. Je l’ai mis au début, pour le commun des mortels, il n’est pas possible d’être propriétaire d’un bien à 145 Millions d’euros, avec la SCPI, indirectement c’’est le cas.

Il existe des risques, mais je pense qu’ils peuvent être atténués si vous passez par un pro du métier. Un coach chez Nyko par exemple. En 2023, compte tenu des normes contraignantes HCSF au niveau des crédits, de l’augmentation des taux, mais aussi d’un investissement Pinel moins intéressant, je pense que les SCPI vont battre des records !

Voir Nicolas

Disclaimer : Ceci n’est pas un conseil en investissement, en tant que CIF, je ne peux donner de conseils avant d’avoir pu comprendre qui vous êtes, vos objectifs de vie, vos contraintes et capacités financières. Tout conseil étant personnalisé, et cette newsletter étant généraliste, soyez vigilant sur vos investissements, peu importe la forme qu’ils prendraient.

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