💰 181 €/mois pour devenir proprio à Toulouse : le calcul qui change tout
#88, Coloc de feu
Le résumé pour les plus pressés :
Le résumé pour les plus pressés :
📍 Un emplacement stratégique à Toulouse : dans le quartier Croix-Daurade, au nord-est de la ville, à proximité des facs et grandes écoles, métro à moins d’1 km, périphérique à 5 minutes — une zone résidentielle prisée en pleine expansion.
🏠 Un T4 de 87 m² avec terrasse de 18 m² : au 3ème étage d’une copropriété de 20 lots aux parties communes rénovées, format idéal pour la colocation étudiante avec 3 chambres à louer.
💸 Un prix d’achat 41 % sous le marché : 174 000 € soit 1 996 €/m², quand le quartier affiche 3 143 €/m² en moyenne — une décote massive qui sécurise ton investissement dès le départ.
🔧 Un projet clé en main avec travaux et ameublement : 29 380 € de rénovation + 10 890 € de mobilier, pour un bien livré prêt à louer à 234 060 € tout compris.
📈 6,38 % de rentabilité brute : 1 140 €/mois de loyer HC (jusqu’à 1 350 € en colocation), pour des revenus nets de 905 €/mois après toutes charges.
💰 Seulement 181 €/mois d’effort d’épargne : avec 20 000 € d’apport et un crédit sur 25 ans à 3,50 %, tu deviens propriétaire pour moins que le prix d’un abonnement sportif premium.
🚀 Un TRI projeté de 7,29 % : grâce à l’effet de levier du crédit, au prix d’achat cassé et à la demande locative étudiante, ton patrimoine se valorise dans la durée.
🎓 122 000 étudiants à Toulouse : 4ème ville étudiante de France, demande locative explosive, vacance quasi inexistante sur les biens bien situés — le marché travaille pour toi.
Et si tu pouvais devenir propriétaire d’un T4 à Toulouse pour 181 €/mois — moins cher qu’une place de parking dans certaines villes ? Ce projet coche toutes les cases de l’investissement malin : un prix d’achat 41 % sous le marché, des travaux et l’ameublement déjà chiffrés, et une mise en location clé en main dans l’une des villes étudiantes les plus dynamiques de France.
Pas besoin de passer tes soirées sur Leboncoin ou de négocier avec des artisans. Ici, tout est packagé : rénovation complète, mobilier inclus, gestion locative prête à tourner. Tu signes, tu finances, tu encaisses.
Tu veux te construire un patrimoine solide, dans un quartier en pleine mutation, avec un effort d’épargne ridicule et une rentabilité qui tient la route ? Ce T4 à Croix-Daurade est fait pour toi.
🎓 Pourquoi investir à Toulouse en colocation étudiante ?
Parce que Toulouse est la 4ème ville étudiante de France — et que la demande locative y est structurellement supérieure à l’offre. Avec 122 000 étudiants répartis entre l’Université Toulouse III, les grandes écoles (TBS, ISAE-SUPAERO, INSA, Sciences Po…) et les campus de la métropole, chaque rentrée déclenche une course au logement. Et dans ce contexte, la colocation n’est plus un choix par défaut : c’est la solution privilégiée par les étudiants qui veulent un logement spacieux, bien situé, à budget maîtrisé.
Résultat : des taux de vacance quasi nuls sur les T3/T4 bien placés, des loyers solides portés par la demande, et une rotation naturelle qui ne met jamais ton rendement en danger. Un étudiant diplômé ? Trois autres font la queue pour sa chambre. Le format colocation avec baux individuels te protège : si un locataire part, les autres continuent de payer.
Et puis il y a le moteur économique. Toulouse, c’est Airbus, Thales, le CNES, des milliers d’ingénieurs et de jeunes actifs qui s’installent chaque année. La métropole affiche 1,4 million d’habitants et continue de croître. Traduction : une pression constante sur le marché locatif, et un potentiel de valorisation qui ne faiblit pas.
Investir à Toulouse en colocation, c’est conjuguer tension locative, bassin d’emploi solide et prix encore accessibles — le triptyque gagnant de l’investisseur averti.
💶 Finance :
💰 Prix du bien : 174 000 € pour un T4 de 87 m² à Toulouse Croix-Daurade, avec terrasse de 18 m² — soit 1 996 €/m², quand le marché affiche 3 143 €/m² en moyenne (-41 % sous le prix du quartier).
🔧 Travaux : 29 380 € de rénovation complète (salle de bain, cuisine, sols, peinture, électricité, plomberie, pompe à chaleur clim réversible).
🛋️ Ameublement : 10 890 € mobilier et électroménager inclus — prêt à louer en meublé.
📝 Frais de notaire : 14 790 €
📃 Frais d’ingénierie : 5 000 €
🎯 Prix global du projet : 234 060 € tout compris, clé en main.
📋 Charges & revenus mensuels :
Revenus :
🏠 Loyer HC : 1 140 €/mois (location classique) — jusqu’à 1 350 €/mois en colocation (3 chambres × 450 €)
💵 Charges récupérables : 60 €/mois payées par le locataire
Charges mensuelles propriétaire :
🏛️ Taxe foncière : 90 €/mois (1 080 €/an)
🏢 Charges de copropriété : 80 €/mois
🛡️ Assurance PNO + Comptable : 30 €/mois
📊 Gestion locative : 95 €/mois
📉 Total charges mensuelles : 295 €/mois
Résultat net :
💵 Revenus locatifs nets : 905 €/mois (après toutes charges)
📈 Rentabilité brute : 6,38 %
🏦 Financement :
💳 Apport : 20 000 €
🏦 Montant emprunté : 216 845 € (incluant frais de garantie et dossier : 2 785 €)
⏱️ Durée : 25 ans
📊 Taux : 3,50 % (assurance décès-invalidité incluse)
💸 Mensualité crédit : 1 086 €/mois
⚖️ Effort d’épargne & performance :
💰 Effort d’épargne mensuel : 181 €/mois — c’est tout ce que te coûte ce T4 chaque mois, charges et crédit payés.
🚀 TRI projeté : 7,29 % sur la durée (hypothèse de revente avec valorisation de 0,5 %/an)
📈 Prix au m² livré : 2 395 €/m² — encore 29 % sous le marché même après travaux et ameublement.
👀 Avis Cash Conseils — Un potentiel à ne pas laisser filer
Un T4 de 87 m² à Toulouse, acheté 41 % sous le prix du marché, livré clé en main avec travaux et mobilier, pour un effort d’épargne de 181 €/mois ? Franchement, c’est le genre de projet qu’on ne croise pas tous les jours. Et quand on le croise, il faut savoir appuyer sur le bouton.
Ce qui me plaît ici, c’est la cohérence globale du montage. Tu n’achètes pas un bien à rénover en espérant que tout se passe bien — tu achètes un projet déjà chiffré, déjà cadré, déjà optimisé. Les travaux ? Budgétés. Le mobilier ? Inclus. La mise en location ? Prête à tourner. Tu poses 20 000 € d’apport, tu signes, et tu te retrouves propriétaire d’un actif qui te coûte moins cher qu’un resto par semaine.
Et puis il y a le contexte. 122 000 étudiants à Toulouse, une métropole qui grossit chaque année, un quartier comme Croix-Daurade qui monte en gamme sans exploser les prix. Le format colocation en 3 chambres, c’est la garantie de loyers solides et d’une vacance proche de zéro. Quand un locataire part, les deux autres continuent de payer — ton cash flow ne s’effondre jamais.
À 7,29 % de TRI, avec un prix au m² encore 29 % sous le marché même après travaux, tu entres sur un actif avec une marge de sécurité confortable et un potentiel de valorisation réel. C’est exactement ce qu’on cherche : un investissement qui tient la route aujourd’hui et qui prendra de la valeur demain.
Si tu veux te lancer dans l’immobilier locatif sans te ruiner, sans perdre tes week-ends en chantier, et avec un dossier béton à présenter à ta banque… ce T4 toulousain mérite sérieusement ton attention. Ce genre d’opportunité, ça ne reste pas longtemps sur le marché.